Amerika'da ev almak için evin yüzde 20'sinin peşin olması gerekmiyor. Bu Türkiye'den gelen ailelerin en yaygın yanılgısı. Gerçek ihtiyaç üç kalemin toplamı: peşinat, kapanış masrafları ve taşındıktan sonrası için ayrılan acil fon.
Peşinat oranı kredi türüne göre değişiyor
Yüzde 20 rakamı tek bir senaryoya ait: conventional kredide mortgage sigortasından (PMI) kaçınmak isteyenlerin hedefi. Zorunlu bir alt sınır değil.
FHA kredisinde peşinat oranı yüzde 3,5'e kadar inebiliyor. Conventional kredide yüzde 5 ile başlayan programlar var. Askerlik geçmişi olanlar için VA kredisi peşinatsız kullanılabiliyor.
Aradaki fark bir ailenin planını yıllarca öne çekecek kadar büyük. Yüzde 20 ile yüzde 3,5 arasındaki mesafe, çoğu kişi için beş yıllık birikim demek.
Ayrıca down payment assistance programları var: belirli gelir aralıklarındaki ilk kez ev alanlara peşinat desteği veren yerel programlar. Şartları bölgeye göre değişiyor, ama varlığını bilmek bile fark yaratıyor.
En çok atlanan kalem: kapanış masrafları
Peşinat tek başına yetmiyor. Kapanışta ödenen ayrı bir masraf grubu daha var: kredi açılış ücretleri, title işlemleri, sigorta ve vergi peşin ödemeleri, kayıt harçları.
Toplamı genelde satış fiyatının yüzde 2 ile 3'ü arasında oluyor. Yani hazır paranızın peşinattan sonra bitmemesi gerekiyor.
Bunu pazarlığa açabilirsiniz. Satıcıdan kapanış masraflarına katkı istemeye seller concession deniyor. Piyasa koşulları uygunsa emlakçınız bunu sizin adınıza müzakere eder.
Kesin rakam için Loan Estimate belgesini isteyin. Başvuru sonrası bankanın vermek zorunda olduğu bu belge her kalemi tek tek gösteriyor ve bankalar arasında karşılaştırma yapmanızı sağlıyor.
Üçüncü kalem: taşındıktan sonrası
Bütün paranızı peşinata yatırmayın. İlk yıl evde bir şeyler bozulur; bu kural gibi işliyor. Klima arıza yapar, su ısıtıcı sızdırır, fırtına çatıya vurur.
Kapanıştan sonra elinizde birkaç aylık gideri karşılayacak bir fon kalsın. Bu fon, ev sahipliğinin ilk yılını stresli bir dönem olmaktan çıkarıyor.
Ev sahibi olurken aylık maliyetin de sadece kredi taksiti olmadığını unutmayın: emlak vergisi, sigorta, varsa PMI, HOA aidatı ve bölgeye göre MUD vergisi bu toplamın parçası.