Konut kredisinde iki temel faiz yapısı var: vade boyunca değişmeyen sabit faiz ve belirli bir süre sonra piyasaya göre güncellenen değişken faiz. Seçim, aylık ödemenizin öngörülebilirliğini doğrudan belirliyor.
Sabit faiz
Fixed rate kredide oran vade boyunca aynı kalıyor. Aylık kredi taksidiniz değişmiyor.
Bütçe planlaması bu yüzden kolay: on yıl sonraki taksidinizi bugünden biliyorsunuz.
Otuz yıl sabit yapı en yaygın tercih edilen seçenek ve özellikle uzun süre oturma planı olanlar için tasarlanmış bir ürün.
Şunu ayırt edin: sabit olan kredi faizi. Emlak vergisi ve sigorta primi ayrı kalemler ve zaman içinde değişebiliyor, dolayısıyla toplam aylık ödemeniz yine de hareket edebiliyor.
Değişken faiz ve ARM türleri
ARM, adjustable rate mortgage kısaltması. Belirli bir süre sabit kalıyor, sonrasında piyasaya bağlı olarak güncelleniyor.
Yaygın yapılar 5/1, 7/1 ve 10/1 biçiminde adlandırılıyor. Baştaki sayı sabit kalınan yıl sayısını, ikincisi sonrasındaki güncelleme sıklığını gösteriyor.
Başlangıç oranı genelde sabit faizli üründen bir miktar daha düşük oluyor. Cazip görünen taraf burası.
Karşılığında belirsizlik alıyorsunuz: sabit dönem bittiğinde oran ve dolayısıyla taksit değişiyor.
Rate cap: artış sınırı
ARM ürünlerinde faizin ne kadar artabileceğini sınırlayan bir mekanizma bulunuyor. Buna rate cap deniyor.
Üç ayrı sınır tanımlanıyor: ilk güncellemedeki en fazla artış, sonraki her güncellemedeki en fazla artış ve vade boyunca toplam en fazla artış.
Bu sınırlar sözleşmede yazılı ve üründen ürüne değişiyor. ARM değerlendiriyorsanız bakılacak ilk yer burası.
Sınır olması riski yönetilebilir kılıyor ama ortadan kaldırmıyor. En kötü senaryodaki taksidi hesaplatın ve o tutarı ödeyebilecek durumda mısınız diye bakın.
Hesabı loan officer'a yaptırın ve yazılı isteyin. Sözlü örnek yerine, üst sınıra göre hesaplanmış bir taksit rakamı görmek gerekiyor.