FHA, Federal Housing Administration tarafından sigortalanan bir kredi türü. Kurum size doğrudan kredi vermiyor; bankaya sigorta güvencesi veriyor ve banka bu güvenceyle daha esnek şartlarda kredi açabiliyor.
Kimin için tasarlanmış
FHA, kredi geçmişi henüz güçlenmemiş ya da peşinatı sınırlı olan alıcılar için tasarlanmış bir program.
Peşinat oranı iki kademeli çalışıyor ve kademeyi kredi notu belirliyor. Belirli bir eşiğin üzerindeki notlarda düşük peşinat mümkün oluyor, altında kalan notlarda oran yükseliyor.
Program tarafından belirlenen bu eşiklerin üzerine kurumlar kendi ek şartlarını koyabiliyor. Yani programın kabul ettiği bir notu, bir banka kabul etmeyebiliyor.
Bir de üst limit var: FHA ile alınabilecek azami kredi tutarı county bazında belirleniyor ve her yıl güncelleniyor. Güncel limiti HUD'un resmi sitesinden kontrol edin.
Limitin üzerindeki evler için bu programın kullanılması mümkün olmuyor; o noktada başka kredi türlerine bakmak gerekiyor.
MIP: sigorta priminin iki parçası
FHA'nın en kritik başlığı mortgage insurance premium, kısaca MIP.
Birinci parça upfront MIP: kapanışta ödenen ya da kredi tutarına eklenen bir defalık prim.
İkinci parça yıllık MIP: aylık ödemenizin içinde her ay tekrar eden bir kalem olarak yer alıyor.
Toplam aylık ödemenizi hesaplarken bu kalemi mutlaka dahil edin. Yalnızca kredi taksidine bakan bir hesap gerçek yükü göstermiyor.
MIP ne zaman kalkıyor
Burası pek çok alıcının bilmediği ve sonradan fark ettiği nokta.
Peşinat oranınız belirli bir seviyenin üzerindeyse MIP belirli bir süre sonra sona eriyor.
Ama asgari peşinatla girdiyseniz MIP kredi boyunca devam ediyor. Otuz yıl sürecek bir kalemden söz ediyoruz.
Bu durumda MIP'ten kurtulmanın yolu yeniden finansman. Kredi notunuz yükseldiğinde ve evde birikmiş öz sermaye oluştuğunda başka bir kredi türüne geçiş değerlendirilebiliyor.
Yeniden finansman kendi masraflarını çıkarıyor ve piyasa koşullarına bağlı; bu yüzden bir plan olarak tutulabilir ama garanti sayılamaz.