Aynı ev, aynı fiyat ama farklı piyasa koşullarında tamamen farklı bir teklif stratejisi gerektiriyor. Piyasayı okumak emlakçınızın işi; genel çerçeveyi bilmek ise kararlarınızı kolaylaştırıyor.
Üç piyasa tipi
Satıcı piyasasında arz sınırlı, talep yüksek. Rekabet artıyor ve ilan fiyatı bir alt sınır gibi davranabiliyor.
Alıcı piyasasında arz fazla, talep düşük. Pazarlık gücü alıcıya geçiyor ve şart ekleme alanı genişliyor.
Dengeli piyasada teklifler ilan fiyatına yakın seyrediyor ve şartlar makul düzeyde kalıyor.
Bu koşullar bölgeden bölgeye ve hatta aynı bölge içinde mahalleden mahalleye değişebiliyor.
Emlakçınızdan aradığınız yer için iki gösterge isteyin: ortalama piyasada kalma süresi ve satış fiyatının ilan fiyatına oranı. Bu iki rakam piyasayı özetliyor.
Satıcı piyasasında strateji
Hız önem kazanıyor. Yeni çıkan ilanlara aynı gün yanıt verebilecek hazırlıkta olmanız gerekiyor.
Şart sayısını gereksiz yere artırmamak teklifi güçlendiriyor. Ama sizi koruyan temel şartlardan vazgeçmeyin.
Güçlü bir ön onay mektubu ve makul bir depozito, teklifin ciddiyetini gösteriyor.
En önemli uyarı şu: rekabet ortamında heyecanla bütçenin üstüne çıkmayın.
Çünkü bankanın yaptıracağı değerleme teklif ettiğiniz tutarı desteklemezse, aradaki farkı nakit olarak kapatmanız gerekebiliyor. Bu risk teklif verirken hesaba katılmalı.
Alıcı piyasasında strateji
Pazarlık alanı genişliyor; ilan fiyatının altında teklif vermek olağan hale geliyor.
Şart ekleme imkânınız artıyor: daha uzun inceleme süresi ve onarım talepleri müzakereye girebiliyor.
Satıcı tarafından kapanış masraflarına katkı talep etmek bu koşullarda daha sık kabul görüyor.
Acele etmeye gerek yok. Karşılaştırma yapmak için zamanınız oluyor.
Yine de her teklifi veriye dayandırın. Piyasa alıcı lehine diye gerçek dışı bir tutar teklif etmek süreci baştan kilitliyor.