Kapanışta ihtiyaç duyacağınız nakit iki ana parçadan oluşuyor: peşinat ve kapanış masrafları. Peşinat oranı seçimi ise bir denge sorusu; doğru cevap dosyanıza göre değişiyor.
Peşinat oranı: denge sorusu
Düşük peşinat elinizde nakit bırakıyor ama aylık ödemeyi ve mortgage sigortası yükünü artırıyor.
Yüksek peşinat aylık yükü hafifletiyor ve belirli bir eşikten sonra mortgage sigortasını devre dışı bırakıyor; buna karşılık nakdinizi eve bağlıyor.
Doğru tercih, elinizdeki nakdin başka hangi ihtiyaçlara ayrılması gerektiğine bağlı. Acil fonu tüketerek yapılan yüksek peşinat çoğu zaman iyi bir fikir olmuyor.
Hangi programın size uygun olduğunu loan officer dosyanıza bakarak söylüyor. Birkaç seçeneği yan yana koyup aylık ve toplam etkisini karşılaştırın.
Kapanış masrafının içinde ne var
Değerleme (appraisal) ücreti: bankanın bağımsız uzmana yaptırdığı değerleme raporu.
Title işlemleri: mülkiyet araştırması ve title sigortası. Kapanışı yürüten kurumun hizmet bedelleri de bu grupta.
Kredi açılış kalemleri: bankanın dosya ve işlem ücretleri.
Peşin ödenen vergi ve sigorta: escrow hesabının başlangıç bakiyesi için toplanan tutarlar.
Bunların yanında inspection, survey ve kayıt harçları gibi kalemler yer alıyor. Toplamı genelde satış fiyatının yüzde 2 ile 3'ü aralığında konuşuluyor.
Bu kalemlerin bir kısmı pazarlığa kapalı, bir kısmı değil. Bankanın kendi ücretleri ile üçüncü taraf hizmet bedelleri farklı gruplarda yer alıyor; Loan Estimate belgesi bunu ayırıyor.
Seller concession
Satıcıdan kapanış masraflarınızın bir bölümünü karşılamasını istemek mümkün; buna seller concession deniyor.
Sözleşmede yazılı olması gerekiyor ve kredi programına göre üst sınırı olabiliyor. Loan officer'ınız neyin kabul edilebilir olduğunu söyleyebilir.
Piyasa koşulları belirleyici: alıcı lehine bir piyasada kabul görme ihtimali yüksek, rekabetin yoğun olduğu dönemlerde zor.
Türkiye'de karşılığı olmayan bu araç, nakdi sınırlı alıcılar için işlemi mümkün kılan bir yol olabiliyor.