İki ev aynı fiyata ilan edilmiş olabilir ama aylık maliyetleri belirgin biçimde farklı çıkabilir. Sebebi tek: emlak vergisi oranı adrese göre değişiyor ve bu fark her ay, otuz yıl boyunca ödeniyor.
Oran nasıl oluşuyor
Vergi oranı tek bir kurumun belirlediği rakam değil. Okul bölgesi, county, belediye ve varsa MUD gibi birimlerin oranları toplanıyor.
Bu birimlerin sınırları birbiriyle örtüşmek zorunda değil. Bir sokak farkı, farklı bir okul bölgesine ya da farklı bir MUD'a girmek anlamına gelebiliyor.
Yeni gelişen bölgelerde altyapı borcu devam ettiği için MUD payı toplamı yukarı çekebiliyor. Yerleşik bölgelerde bu borç tamamlanmış olabiliyor.
Sonuç: benzer iki evin toplam oranı arasında hissedilir fark oluşabiliyor ve bu fark ilan sayfasında görünmüyor.
Farkın büyüklüğü
Oran farkı küçük bir yüzde gibi görünse de aylık ödemeye çevrildiğinde belirgin bir tutara denk geliyor.
Aynı farkı yıla, sonra on yıla yaydığınızda ortaya ciddi bir rakam çıkıyor. Bu, evin fiyatından bağımsız, sadece adresten gelen bir maliyet.
Bu yüzden iki evi karşılaştırırken doğru ölçüt ilan fiyatı değil, aylık toplam: kredi taksiti, vergi, sigorta ve varsa aidat.
Kendi hesabınızı yapmak için adresin toplam oranını county kaydından alın; tahmin yürütmeyin.
Yüksek oran her zaman kötü mü
Değil. Yeni gelişen bir bölgede yüksek MUD payı, henüz yapılmış altyapının bedeli. Karşılığında yeni okullar, yeni yollar ve yeni ortak alanlar bulunuyor.
Yerleşik bir bölgede düşük oran ise altyapının tamamlanmış olmasından geliyor; buna karşılık ev fiyatları farklı bir düzeyde olabiliyor.
Yani ikisi de savunulabilir. Önemli olan hangi dengeyi seçtiğinizi bilerek seçmek.
Altyapı borcu tamamlandıkça MUD payı azalabiliyor. Bu, uzun vadeli planlama yapanlar için hesaba katılacak bir değişken.
Her ev için sorulacak soru
Beğendiğiniz her adres için tek bir soru: bu adresin toplam vergi oranı kaç ve hangi birimlerden oluşuyor?