Amerika'da ev alırken sadece bir bina satın almıyorsunuz; belirli bir vergi, hizmet ve kural setinin geçerli olduğu bir sisteme giriyorsunuz. Bu sistem beş katmandan oluşuyor ve her katmanın kendi kuralları, kendi vergileri var.
Beş katman
En üstte eyalet var; emlak yasaları, sözleşme formları ve vergi yapısı eyalete göre değişiyor. Altında county: tapu kaydı, vergi tahakkuku ve mahkeme işleri bu seviyede yürüyor.
Sonra şehir geliyor: polis, itfaiye, yol ve su hizmetleri belediye sınırları içinde belediyeden alınıyor. Onun altında mahalle, en altta da subdivision yani planlı yerleşim bölgesi var.
Türkiye'den gelen biri için en şaşırtıcı taraf şu: bu katmanların sınırları birbiriyle örtüşmek zorunda değil. Aynı posta adresini taşıyan iki ev farklı okul bölgesinde, farklı vergi bölgesinde olabiliyor.
Aynı fiyat, farklı maliyet
İki evi düşünün: aynı fiyat, aynı oda sayısı, ilan fotoğraflarında neredeyse aynılar. Biri yeni gelişen bir subdivision'da, diğeri yıllar önce kurulmuş bir bölgede.
İkisinin bağlı olduğu okul bölgesi farklı olabilir. Vergi oranları farklı olabilir. Birinde aidat vardır, diğerinde yoktur. Bunlar birbirinden bağımsız değişkenler.
Buradaki en yaygın yanılgı şu: "şu okul bölgesindeyse vergisi şu kadardır" diye bir kural yok. Emlak vergisi oranı county, şehir, okul bölgesi ve varsa altyapı bölgesinin (MUD) oranlarının toplamı. Her adresin kendi oranı var ve tek tek bakmak gerekiyor.
Sonuç olarak ilan fiyatı aynı görünen iki ev, aylık gerçek maliyette ciddi biçimde ayrışabiliyor. Fark, kredi taksitinden değil, üzerine binen kalemlerden geliyor.
Fiyata bakmak neden yetmiyor
Alıcıların çoğu ilan fiyatına bakıp içine gireceği sistemi araştırmıyor. Oysa aylık ödemenizi belirleyen şey fiyat kadar, o adresin hangi vergi bölgelerine bağlı olduğu.
İkinci mesele uzun vade. Bölgenin gelişim planı, yeni yol ve altyapı yatırımları, çevredeki boş arazinin ne olacağı, evin beş yıl sonraki talebini etkiliyor.
Bu iki başlığın cevabı ilan sayfasında yazmıyor. County'nin resmi kayıtlarında, okul bölgesinin kendi sitesinde ve bölgenin gelişim planlarında yazıyor. Nereye bakacağınızı bilmek bu bölümün konusu.