HOA'lı bir ev alırken aylık aidatın dışında, yalnızca kapanışta ödenen tek seferlik kalemler var. Kapanış masrafları hesaplanırken en sık atlanan yer burası ve toplamı küçümsenecek gibi değil.
Üç kalem
Transfer fee, yani devir ücreti: ev el değiştirirken kayıtların güncellenmesi için birliğe ödeniyor.
Cap fee ya da sermaye katkısı: yeni ev sahibinden rezerv fona bir defalık katkı olarak isteniyor. Bazı topluluklarda yıllık aidatın belirli bir oranı olarak hesaplanıyor.
Resale certificate: birliğin hazırladığı, mülkün HOA nezdindeki durumunu gösteren belge paketi. Hazırlanması ücretli.
Bu üç kalemin kim tarafından ödeneceği sözleşmeye göre değişebiliyor; bazı işlemlerde satıcı, bazılarında alıcı üstleniyor. Pazarlığa açık bir başlık.
Neden atlanıyor
Kredi tarafındaki kapanış masrafları Loan Estimate belgesinde görünüyor ve alıcı onlara hazırlıklı oluyor. HOA kalemleri ise ayrı bir kanaldan geliyor.
Bu kalemler çoğu zaman sözleşme sonrasında, belge paketi hazırlanırken netleşiyor. Erken sorulmazsa kapanış tablosunda ilk kez görülüyor.
Sonuç, kapanış gününde beklenmeyen bir tutar. Bütçesi sınırlı bir alıcı için bu rahatsız edici bir sürpriz.
Çözüm basit: teklif aşamasında sorun.
Bir ayrıntı daha: bu kalemler kredi tarafındaki kapanış masraflarından ayrı hesaplanıyor, yani bankanın verdiği tahmini tabloda görünmeyebiliyor. İki listeyi ayrı ayrı isteyip toplamayı kendiniz yapın.
Sorulacak tek soru
Emlakçınıza şunu sorun: bu evde kapanışta HOA'ya ödenecek toplam ne kadar ve hangi kalemlerden oluşuyor?
Cevap yazılı gelsin. Resale certificate ve HOA disclosure belgelerinde bu kalemler adlarıyla yer alıyor.
Kim ödeyecek sorusunu da netleştirin. Piyasa koşulları uygunsa bu kalemlerin satıcı tarafından karşılanması sözleşmeye yazılabiliyor.
Tutarlar topluluktan topluluğa belirgin biçimde değişiyor; genel bir ortalama üzerinden plan yapmak yanıltıcı oluyor.
Bütçeye nasıl yazılır
Kapanışta ihtiyaç duyacağınız nakit üç parçadan oluşuyor: peşinat, kredi tarafı kapanış masrafları ve varsa HOA kalemleri.