Alıcı/Kiracı Temsil Sözleşmesi

Texas REALTORS® Residential Buyer/Tenant Representation Agreement – Long Form (Uzun Form Alıcı/Kiracı Temsil Sözleşmesi), emlak danışmanı ile müşteri arasındaki profesyonel ilişkiyi resmi hale getirir ve iki tarafın da haklarını ve sorumluluklarını net şekilde belirler.

📌 Bu formun amacı:

• Bir alıcı ya da kiracının emlakçıyla çalışırken resmi olarak temsil edilmesini sağlar.
• Emlakçının seni temsil ederken ne tür görevleri olduğunu ve senin bu süreçte ne gibi sorumluluklarının bulunduğunu açıklar.
• Komisyon konularını, sözleşmenin süresini, iptal koşullarını, gizlilik hükümlerini ve daha birçok detayı içerir.

1. Taraflar (PARTIES)

Bu sözleşmenin tarafları:

• Client (Müşteri): Evi satın almak ya da kiralamak isteyen kişi sensin. Burada senin adın, adresin, telefon numaran ve e-posta adresin yazılacak.
• Broker (Emlakçı/Firma): Seni temsil edecek lisanslı emlakçı ya da emlak firması. Bu örnekte firma adı Executive Texas Realty. Onların da adres ve iletişim bilgileri belirtilmiş.

📌 Kavram: Bu bölüm sadece kimin kiminle sözleşme imzaladığını gösteriyor.

2. Atama (APPOINTMENT)

Müşteri, emlakçıya (Broker) belirli bir bölgede (market area) yalnızca onun aracılığıyla emlak alımı için temsil hakkı verir.

📌 Kavram: Bu, “exclusive right” yani tek yetkili temsil anlamına gelir. Sen bir emlakçıyla bu anlaşmayı imzaladığında, o bölgedeki tüm alım ya da kiralama işlemlerini onunla yapmak zorundasın. Başka bir emlakçıyı sürece dahil edemezsin.

3. Tanımlar (DEFINITIONS)

Bu bölümde kullanılan bazı önemli terimler açıklanıyor:

• A. "Acquire" (Edinmek): Satın almak veya kiralamak anlamına gelir.
• B. "Closing" (Kapanış):
  • Satış işlemlerinde, tapunun alıcıya geçtiği tarih.
  • Kiralama işlemlerinde ise, kiracı ile ev sahibi arasında imzalanan resmi kira sözleşmesinin tarihi.
• C. "Market area" (Pazar bölgesi):
  • Bu sözleşmenin geçerli olduğu coğrafi bölge. Örneğin bir mahalle, posta kodu, şehir, ilçe olabilir.
• D. "Property" (Taşınmaz):
  • MLS (çoklu listeleme servisi) üzerinde listelenmiş evler, satılık/kiralık mülkler, ev sahipleri tarafından satışa sunulanlar veya inşaat firmalarının sunduğu gayrimenkuller.

📌 Kavram: Bu tanımlar, sözleşme boyunca bu kelimelere yüklenen anlamı netleştirir. Yani “acquire” dendiğinde ne kastediliyor gibi.

4. Süre (TERM)

Bu temsil sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri buraya yazılır. Genelde birkaç ay süreyle yapılır ama bu karşılıklı anlaşmaya göre değişebilir.

5. Emlakçının Sorumlulukları (BROKER’S OBLIGATIONS)

Emlakçının yapması gerekenler:

• Müşteri adına bölgedeki uygun mülkleri bulmak için elinden geleni yapmak,
• Satın alma veya kiralama sürecinde pazarlık ve sözleşme süreçlerinde yardımcı olmak,
• Bu sözleşmede belirtilen diğer tüm kurallara uymak.

6. Müşterinin Sorumlulukları (CLIENT’S OBLIGATIONS)

Senin yükümlülüklerin:

• Yalnızca bu emlakçı aracılığıyla o bölgedeki mülkleri araştırmak ve pazarlık yürütmek,
• Başka bir emlakçı ya da satıcıyla konuştuğunda bu emlakçının seni temsil ettiğini belirtmek,
• Bu emlakçıyı süreçte bilgilendirmek ve onunla birlikte çalışmak,
• Sözleşmedeki diğer kurallara tam olarak uymak.

📌 Kavram: Bu maddede senin ne yapman gerektiği anlatılıyor. Yani bu anlaşma seni de bağlar. Başka bir emlakçıyı arayıp “bu evi gezdirebilir misiniz” demek sözleşmeyi ihlal etmek olur.

7. BROKER COMPENSATION – EMLAKÇI ÜCRETİ

Genel Tanım:

Emlakçıların alacağı ücret, yasayla belirlenmiş ya da sabit değildir. Yani:

• MLS (çoklu listeleme servisi) ya da Realtor dernekleri bu konuda herhangi bir zorunlu oran sunmaz.
• Her emlakçının ücreti bağımsızca pazarlıkla belirlenir.
• Ancak, bu sözleşmede belirtilenden daha fazla bir ücret alınamaz.
• Başka yerlerden gizli komisyon almak yasaktır.

A. Emlakçı Ücreti: (Broker’s Fee)

Bu bölümde senin, emlakçıya ne kadar ödeyeceğin açıkça yazılır. Satın alma ya da kiralama durumlarına göre değişebilir:

(1) Satın Alma (Purchases):

• Toplam satış fiyatının % kaçı ödenecek?
  Örnek: %3
• Veya sabit bir ücret mi verilecek?
  Örnek: $2,000 gibi.

(2) Kiralama (Leases):

• İlk ay kirasının % kaçı ödenecek?
• Ya da toplam kira süresi boyunca ödenecek kiraların % kaçı?
• Veya sabit bir ücret (örneğin: $500)?

📌 Bu kısmı sözleşmede taraflar dolduracak. Her iki tarafın yazılı mutabakatı gerekir.

B. Ücretin Kaynağı (Source of Compensation):

Emlakçı, bu ücreti önce evin sahibi, satıcı ya da onların temsilcisinden almaya çalışacaktır.
Ama eğer onlar ödemezse, bu durumda bu ücreti sen (müşteri) ödemekle yükümlü olursun.

📌 Önemli: Emlakçının ücreti alabilmesi için önce satıcı tarafı zorlar, ama oradan alamazsa sen devreye giriyorsun.

C. Hak Edilmiş ve Ödenebilir Ücret (Earned and Payable):

Emlakçının ücreti şu durumlarda hak edilmiş sayılır:

1. Sen bir ev ya da mülk için satın alma veya kira sözleşmesi imzalarsan.
2. Sen bu sözleşmeyi ihlal edersen (örneğin başka bir emlakçıyla çalışırsan).
3. Bu sözleşme süresi dolsa bile, bu süre içinde yapılan anlaşma sonrasında kapanış olursa ücret yine hak edilmiş olur.

Yani, işlem tamamlanırsa ya da sen sözleşmeyi bozarsan, emlakçı ücreti hak eder.

D. Emlakçının Kendi Listesinden Alım (Acquisition of Broker’s Listing):

Eğer alacağın/kiralayacağın mülk, senin emlakçının doğrudan elindeki bir ilan ise, bu durumda diğer emlakçılara ödenmesi gereken ücret onun kendi alacağı komisyona dahil edilir.

📌 Yani “çift taraflı temsil” varsa, bu netleşir ve senin emlakçının ücreti başka bir emlakçıyla paylaşılmayabilir.

E. Ek Ücretler (Additional Compensation):

Emlakçı, aşağıdaki özel durumlarda ekstra ödeme alabilir:

1. İnşaat:
   Eğer emlakçı, senin için bir mülke tadilat, genişletme gibi işler yaptırmak üzere bir yüklenici (contractor) ile anlaşma yaparsa, bu inşaat işi tamamlandığında ek bir ücret alabilir.
2. Hizmet Sağlayıcıları:
   Emlakçı seni bir kablotv, internet, elektrik, güvenlik sistemi vs. gibi firmalara yönlendirirse ve bu firmalar emlakçıya bir ödeme yaparsa, bunu kabul edebilir.
3. Diğer Ücretler:
   Başka belirlenebilir ve sözleşme sırasında netleştirilmiş her türlü ekstra ücret burada yazılabilir. Ancak "belirlenecek" tarzı ifadeler (“TBD”) kullanılamaz. Belirsizlik olmamalı.

BONUSLAR (Notice Regarding Bonuses):

Emlakçının, satıcıdan ya da başka birinden “bonus” (ek ödeme, hediye vs.) alabilmesi için bunu yazılı olarak sana bildirmesi gerekir.
Yani gizli bir ödeme alması mümkün değildir, her şeyin şeffaf olması gerekir.

7F. Protection Period – Koruma Süresi

Bu maddeye göre:

• Sözleşme sona erdikten sonraki gün başlamak üzere belirli sayıda gün (örneğin 30 gün) boyunca geçerli olacak bir koruma süresi tanımlanır.
• Emlakçı, bu sürenin 10 günü içinde, sana bu süre boyunca ilgini çeken mülkleri içeren yazılı bir bildirim gönderirse ve:
  • Sen ya da bir yakın akraban o mülkü satın alırsan ya da kiralarsan,
  • Sözleşme yürürlükte olsaydı emlakçının alacağı komisyon, yine emlakçıya ödenir.

📌 Bu madde şu anlama gelir: Sözleşme sona ermiş olsa bile, senin bu süre boyunca ilgilendiğin bir evi sonradan alman hâlinde emlakçı hak ettiği komisyonu alır.

💡 İstisna: Eğer bu koruma süresinde başka bir emlakçıyla yeni bir temsil sözleşmesi yaptıysan ve bu kişi Texas REALTORS® üyesiyse, bu madde geçersiz olur.

7G. Escrow Authorization – Emanet Yetkisi

Sen, emlakçıya ve kapanışı yöneten escrow ajansına şunu yetki veriyorsun:

• Mülkü satın alırken işlemi kapatma (closing) sırasında, emlakçının hak ettiği tüm ödemeleri toplama ve teslim alma yetkisi.

7H. County – Ödeme Yeri

Emlakçının alacağı ödemelerin nakit olarak Harris County, Texas’ta yapılması gerekiyor.

8. REPRESENTATIONS – BEYANLAR

Bu bölümde sözleşmeye imza atan kişi olarak senin ve emlakçının beyan ettiği bazı hususlar var:

• A. Bu sözleşmeyi imzalayan kişinin, yasal olarak bağlayıcı bir anlaşma yapma yetkisi vardır.
• B. Sen, şu anda başka bir emlakçıyla aktif bir temsil sözleşmesine sahip olmadığını beyan ediyorsun.
• C. Gayrimenkul almak ya da kiralamak için yeterli mali imkanlarının olduğunu söylüyorsun.
• D. Eğer çalıştığın şirket, işveren ya da taşınma hizmeti veren kurum varsa ve sana destek olacaksa bu bilgileri vermelisin.
• E. Emlakçının, senin adına yasal belgeler imzalama yetkisi yoktur.

9. INTERMEDIARY – ARACILIK DURUMU

Burada iki seçenek var:

• A (İşaretli): Aracı Olarak Çalışma Durumu (Intermediary Status)
• B: Aracı Olmadan Çalışma (No Intermediary)

Senin sözleşmende A seçeneği işaretlenmiş.

A. Intermediary Status – Aracı Durumu

Bu durumda emlakçı hem seni hem de mülkün sahibini temsil edebilir.
Ancak bunun adil olması için aşağıdaki kurallara uyulur:

1. Eğer mülk başka bir emlakçı tarafından temsil ediliyorsa ama aynı firma içindeyse, firma seni bilgilendirir.
2. Aynı kişi hem seni hem satıcıyı temsil ediyorsa, firma yine sana bildirir ve bu temsil eden kişi hiçbir tarafa tavsiye veremez, sadece işlemleri kolaylaştırır.

📌 Yani burada amaç, çakışma (conflict of interest) olmadan iki tarafı da adil temsil etmektir.

B. No Intermediary Status – Aracılık Yapılmaması

Bu kutu işaretlenseydi, emlakçının sadece tek taraflı olarak seni temsil edeceği ve asla aynı anda satıcıyı temsil etmeyeceği belirtilmiş olurdu. Ama bu işaretlenmemiş.

⚠️ Uyarı – Gizlilik Kuralları:

Emlakçı ve çalışanları;

• Satıcının fiyatı düşürmeye hazır olduğunu sana söyleyemez,
• Senin daha fazla ödemeye razı olduğunu da satıcıya söyleyemez,
  ancak bu bilgiler yazılı olarak özel olarak iletilmediyse.

📌 Bu güvene dayalı sistemin korunmasını sağlar.

• Emlakçı, sana ya da satıcıya, fiyat indirimi veya artışı gibi gizli bilgileri karşı taraf yazılı olarak izin vermedikçe açıklayamaz.
• Bu bilgiler sadece:
  • Taraflardan yazılı onay varsa
  • Mahkeme kararıyla
  • Gayrimenkulün fiziksel durumu yasal olarak bildirilmesi gerekiyorsa
    açıklanabilir.

Emlakçı:

• Tüm taraflara dürüst davranmalı
• Texas Emlak Lisans Yasası’na uymalıdır.

10. COMPETING CLIENTS – Rekabet Halindeki Müşteriler

Müşteri (yani sen), emlakçının aynı anda başka alıcı ya da kiracıları da temsil edebileceğini kabul eder.
Emlakçı:

• Aynı mülkü sana ve başka bir müşteriye gösterebilir,
• Diğer müşterilerle de aynı bölgede işlem yapabilir.

📌 Bu çok yaygın bir durumdur. Sadece şunu bilmen önemli: Emlakçının başka müşterilerle de çalışması normaldir ama sana özel bilgileri başkasıyla paylaşamaz.

11. CONFIDENTIAL INFORMATION – GİZLİ BİLGİLER

A.

Emlakçı, bu sözleşme süresince ve sonrasında:

• Seninle ilgili gizli bilgileri başkasına açıklayamaz.
• Sadece senin izninle ya da yasal zorunluluk varsa paylaşabilir.

B.

Satıcı veya satıcının temsilcisi, başka bir teklif olduğunu sana açıklamak zorunda değildir. Ancak dürüstlük çerçevesinde eşit davranmalıdır.

📌 Yani: Gizlilik korunur ama yasal zorunluluk varsa ya da taraflardan izin varsa açıklanabilir.

12. MEDIATION – UYUŞMAZLIK DURUMUNDA ARABULUCULUK

Taraflar, bu sözleşmeden kaynaklı bir anlaşmazlık durumunda doğrudan mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk yolunu denemelidir.

• Arabuluculuk başarılı olmazsa, diğer yasal yollar denenebilir.
• Her iki taraf da bu sürecin maliyetini paylaşır.

13. DEFAULT – SÖZLEŞMENİN İHLALİ

Taraflardan biri sözleşmeyi ihlal ederse:

• Diğer taraf, sözleşmeyi sonlandırabilir ve zararlarını talep edebilir.
• Sen ihlal edersen, emlakçı hak ettiği komisyonu senden talep edebilir.
• Emlakçı ihlal ederse, sen tazminat ya da diğer yasal yollarla haklarını arayabilirsin.

14. ATTORNEY’S FEES – AVUKAT ÜCRETLERİ

Taraflardan biri mahkemeye gider ve kazanırsa, kaybeden taraf:

• Kazanan tarafın mahkeme masraflarını ve avukat ücretlerini ödemek zorundadır.

15. LIMITATION OF LIABILITY – SORUMLULUK SINIRLAMASI

Bu çok önemli bir madde:

• Emlakçı ya da onunla bağlantılı kişiler, senin uğrayacağın kişisel zararlardan ya da mülk kayıplarından sorumlu değildir.
• Eğer bu zarar emlakçıdan kaynaklı değilse, emlakçının yükümlülüğü yoktur.
• Sen, emlakçıyı ve bağlantılı kişileri bu tür davalara karşı koruyacağını kabul edersin.

📌 Yani: Emlakçı, kendi kusuru olmadığı sürece senin başına gelen sorunlardan sorumlu tutulamaz.

16. ADDENDA – EK BELGELER

Bu sözleşmeye ek olan ve imza aşamasında sana verilmiş olabilecek belgeler şunlardır (işaretlenerek dahil edilir):

• Emlak Hizmetleri Bilgilendirmesi
• Küf Temizliği ve Tüketici Koruma
• Sigorta Bilgilendirmesi
• Alıcı ve Satıcılara Yönelik Genel Uyarılar
• Evinde Kurşun Tehlikesine Karşı Aile Koruma
• Sel Riski Hakkında Bilgi
• Ev İncelemesi Rehberi
• Dolandırıcılık Uyarısı

Hangi kutular işaretlenmişse, o belgeler sözleşmenin parçasıdır ve senin okuman gereken ek dökümanlardır.

17. SPECIAL PROVISIONS – ÖZEL HÜKÜMLER

Bu bölüm boş bırakılmış.
Eğer senin ya da emlakçının anlaşmaya özel eklemek istediği özel şartlar varsa buraya yazılır.
📌 Örnek: "Müşteri sadece 3 yatak odalı evlere bakacaktır" gibi özel bir kısıtlama olabilir.

18. ADDITIONAL NOTICES – EK BİLGİLENDİRMELER

A. Eşit Konut Hakkı (Fair Housing) ve Etik Kurallar

Emlakçı, sana ırk, renk, din, milliyet, cinsiyet, engellilik durumu, aile durumu, cinsel yönelim veya cinsiyet kimliği gibi unsurlara göre ayrımcılık yapmadan hizmet sunmak zorundadır.
Ayrıca yerel yasalar da ekstra koruma grupları belirleyebilir (örneğin, öğrenciler, yaşlılar, medeni durum vb.).

B. Emlakçının Uzmanlık Alanı Değildir

Emlakçı şu işleri yapmaz ve yapamaz:

• Ev denetimi (property inspection)
• Haşere kontrolü
• Değerleme (appraisal)
• Ölçüm, mühendislik, çevre analizi
• Uygunluk denetimi (compliance)

📌 Bu işlerde uzman kişilerle çalışman gerekir. Emlakçı sadece seni yönlendirir.

C. Tapu ve Mülkiyet Belgesi

Ev satın alırken, evin yasal geçmişini gösteren belgelerin bir avukat tarafından incelenmesi önerilir.
Alternatif olarak, bir tapu sigortası (title policy) da alabilirsin.

D. Ev Hizmet Sözleşmeleri

Texas’ta evle ilgili onarım ve bakım hizmetlerini kapsayan kontratlı sigorta paketleri sunan firmalar vardır.
İstersen, bu firmalardan ev hizmet sözleşmesi (residential service contract) satın alabilirsin.

E. Gizli Kamera ve Kayıt Uyarısı

Evleri gezerken bazı yerlerde:

• Gizli kamera, mikrofon veya gizli izleme sistemleri olabilir.
• Evi kayda almak ya da fotoğraf çekmek istersen, önceden ev sahibinin yazılı onayını alman önerilir.
• Hatta bu konuda bir avukata danışman önerilir.

F. Wire Fraud Uyarısı – Para Dolandırıcılığına Karşı Uyarı

Bu madde çok kritik:

• Kişisel bilgilerini (banka bilgisi, hesap numarası vs.) e-posta gibi güvensiz yollarla asla paylaşma.
• Birisi senden "para gönder" diye bir e-posta gönderirse, önce doğruluğunu araştır.
• Resmî bir telefon numarasını arayarak ya da şahsen giderek doğrulama yap.
• Emlakçı sana asla bir e-posta ile para göndermeni istemeyecektir.

📌 Son yıllarda bu tür dolandırıcılık olayları sık yaşanıyor. Bu madde seni korumak için konmuş.

⚖️ CONSULT AN ATTORNEY – Avukata Danışın

Bu sözleşme yasal olarak bağlayıcıdır.

• Emlakçı hukuki tavsiye veremez.
• Eğer sözleşmeyi tam olarak anlayamıyorsan, imzalamadan önce bir avukata danışmalısın.

İMZA BÖLÜMÜ

Burada tarafların imza ve bilgileri yer alır:

• Emlak şirketi adı ve lisans numarası
• Emlakçının ve gerekirse temsilcisinin adı, lisans numarası, imzaları
• Senin adın ve imzan
• Tarihler

📌 Her iki tarafın da bu sözleşmeyi onaylayıp imzalaması gerekir ki geçerli hale gelsin.

SONUÇ

Bu 5 sayfalık formun amacı:

• Müşteri ve emlakçının karşılıklı haklarını ve sorumluluklarını netleştirmek,
• Süreci şeffaf ve güvenli hale getirmek,
• Yasal ve etik sınırlar içinde çalışmayı garanti altına almak.