Can Colpan – Texas Real Estate AgentHAR4.955.0
Menü
← BlogEv Alma Süreci

1-4 Ailelik Konutlar için Satış Sözleşmesi

2 Haziran 2025

1. PARTIES – Taraflar

📌 "The parties to this contract are..."
Bu sözleşme, bir tarafın (satıcının) sahip olduğu gayrimenkulü, diğer tarafın (alıcının) belirli şartlar altında satın almasını içeren yasal bir anlaşmadır.

Bu bölümde hem alıcının hem de satıcının tam yasal isimleri yazılır. Bu kişiler, sözleşmeye taraf olan bireylerdir. Eğer birden fazla alıcı ya da satıcı varsa, tüm isimlerin ayrı ayrı belirtilmesi gerekir. Ayrıca, alıcı veya satıcı bir şirket, vakıf veya başka bir tüzel kişilikse, şirketin tam adı ve yasal temsilcisi yazılmalıdır.

🎯 Örnek Senaryo:

Seller (Satıcı): Mehmet Yılmaz ve Elif Yılmaz
Buyer (Alıcı): Ahmet Demir

Bu örnekte, evli bir çift evi satıyor ve bireysel bir alıcı evi satın alıyor.

🏡 Satıcıya Açıklama (Emlakçının anlatımıyla):

“Sayın Mehmet Bey ve Elif Hanım, bu bölümde siz satıcı olarak yer alıyorsunuz. Buraya tam yasal isimlerinizi yazmamız çok önemli çünkü sözleşmenin tarafı olarak bu evi, belirli koşullar altında satmayı taahhüt etmiş oluyorsunuz. Eğer tapuda sizinle birlikte başka bir isim varsa (örneğin eşiniz veya ortak hissedar), mutlaka o kişinin de adı burada geçmeli.”

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Ahmet Bey, burada sizin tam adınızı alıcı olarak yazıyoruz. Bu, bu sözleşme boyunca tüm hak ve yükümlülüklerin sizin üzerinizde olduğunu gösteriyor. Eğer evi birlikte alacağınız biri varsa (eşiniz, ortağınız gibi), onun ismi de burada olmalı. Çünkü bankadan kredi alırken veya tapuda işlem yaparken tüm isimlerin birebir uyuşması gerekiyor.”

📘 Detaylı Bilgi – Dikkat Edilmesi Gerekenler:

2. PROPERTY – Mülkün Tanımı

📌 "The Property includes land, improvements, and accessories..."
Bu madde, satılacak mülkün tam olarak neyi kapsadığını açıklar. Bir ev satın aldığınızda sadece duvarlar arasında kalan alan değil, aynı zamanda o yapının bulunduğu arsa, sabit yapılar, ve bazı aksesuarlar da dahil olabilir. Bu bölüm, taraflar arasında yanlış anlamaları önlemek açısından çok önemlidir.

A. LAND – Arazi

Ev hangi arsa üzerinde bulunuyorsa, bu kısmın içine o arazinin yasal tanımı yazılır. Genellikle subdivision adı, lot ve blok numarası ve fiziksel adres yer alır.

🧾 Örnek:

“Lot 8, Block 4, Lakeview Subdivision, Fort Bend County, Texas, known as 4512 Willow Lake Drive, Richmond, TX 77407”

👩‍💼 Açıklama:

“Bu kısımda evin bulunduğu arsanın resmi kayıtlardaki tanımı yer alır. Bu bilgiler genellikle title company tarafından doğrulanır. Tapu ile uyuşmak zorundadır.”

B. IMPROVEMENTS – Yapılar

Bu bölüm, arsaya kalıcı olarak bağlı olan tüm yapıları kapsar. Bunlara evin kendisi, garaj, sundurma, çit, sabit aydınlatmalar, yerleşik mutfak cihazları gibi taşınması planlanmayan öğeler dahildir.

🏠 Örnek:

Gömme ocak, mutfağa sabitlenmiş mikrodalga, sabit duş başlığı, su ısıtıcıları, merkezi klima sistemi.

👩‍💼 Açıklama:

“Eğer evde sabitlenmiş cihazlar varsa – örneğin gömme bulaşık makinesi veya duvara monte edilmiş televizyon askısı – bunlar bu sözleşmeye dahildir. Bunları söküp götürmek istiyorsanız, bunu açıkça belirtmelisiniz.”

C. ACCESSORIES – Aksesuarlar

Evle birlikte verilecek taşınabilir eşyalar bu başlık altında sayılır. Bunlar evin işleyişini destekleyen ama taşınabilir olan eşyalardır.

📌 Genel örnekler:

👩‍💼 Açıklama:

“Aksesuarlar, satıcının yanında götürmeyeceğini taahhüt ettiği eşyaları ifade eder. Bu aksesuarlar fiyata dahildir.”

D. EXCLUSIONS – Hariç Tutulanlar

Satıcının yanında götürmek istediği her şey burada yazılır. Aksi takdirde, alıcı bu eşyaların evle birlikte bırakılacağını düşünebilir.

🛑 Örnek:

“Salon avizesi satıcıya aittir ve fiyata dahil değildir.”
“Yemek masasındaki sandalyeler satıcı tarafından alınacaktır.”

👩‍💼 Satıcıya uyarı:

“Eğer taşınırken sizin için özel değeri olan bir eşya varsa, burada mutlaka belirtmeliyiz. Sözleşmede yer almayan ama götürdüğünüz bir eşya sorun yaratabilir.”

E. RESERVATIONS – Saklı Haklar

Satıcının mülkle ilgili bazı haklarını kendine saklı tutmak istemesi durumunda bu kısma yazılır. Bu durum genellikle yer altı maden hakları veya su hakları gibi teknik konularla ilgilidir.

🧭 Örnek:

“Satıcı, yer altı mineral haklarını kendine saklı tutar.”

👩‍💼 Alıcıya açıklama:

“Bu tür haklar genellikle sizi doğrudan etkilemez ama ileride petrol, gaz gibi doğal kaynaklarla ilgili bir kullanım hakkı konusu olabilir. Emin olmak için title şirketiyle kontrol etmekte fayda var.”

3. SALES PRICE – Satış Bedeli

📌 "The Sales Price will be paid as follows..."
Bu madde, evin toplam satış fiyatının nasıl ödeneceğini detaylandırır. Alıcı ne kadar peşin ödeme yapacak, ne kadar kredi kullanacak ve toplam satış bedeli ne olacak? Tüm bu bilgiler burada yazılır.

A. Cash Portion – Peşin Ödenecek Kısım

Bu, alıcının doğrudan nakit olarak ödeyeceği tutardır. Krediye başvurmadan kendi imkânlarıyla karşılayacağı miktardır.

💰 Örnek:

“Alıcı 120.000 USD nakit olarak ödeyecektir.”

👨‍🏫 Alıcıya açıklama:

“Bu tutarı kapanışta veya öncesinde kendi hesabınızdan ödeyeceksiniz. Banka transferi ya da certified check ile ödenir.”

B. Sum of All Financing – Toplam Kredi Miktarı

Alıcının mortgage (ipotek) yoluyla alacağı kredi miktarı bu satıra yazılır. Bu kısım bankanın vereceği finansmanı ifade eder.

🏦 Örnek:

“Alıcı, XYZ Bankası'ndan 280.000 USD konut kredisi alacaktır.”

👨‍🏫 Alıcıya açıklama:

“Eğer kredi süreci başarıyla tamamlanmazsa ve krediyle ilgili korumanız varsa, sözleşmeden çıkabilirsiniz. Ama koruma yoksa kredi çıkmasa bile ev almak zorunda kalabilirsiniz.”

C. Total Sales Price – Toplam Satış Bedeli

A + B toplamı buraya yazılır. Yani hem peşinat hem de kredi toplamı, bu satırda evin alım fiyatını belirler.

📌 Örnek:

“Toplam satış fiyatı 400.000 USD’dir.”

👨‍🏫 Satıcıya açıklama:

“Ev için teklif edilen fiyat buradaki tutardır. Bu, size kapanışta (closing day) ödenecek toplam miktardır. Ama bu rakamdan bazı kapanış masrafları çıkabilir.”

🎯 Örnek Senaryo:

Bu durumda madde şu şekilde doldurulur:

📌 Dikkat Edilmesi Gerekenler:

4. LICENSE HOLDER DISCLOSURE – Lisans Sahibi Beyanı

📌 "Texas law requires a real estate license holder who is a party to a transaction or acting on behalf of a spouse, parent, or child to disclose this relationship..."

Bu madde, Texas yasalarının bir gereğidir. Eğer bir emlak danışmanı (real estate license holder) — yani bir lisanslı emlakçı — bu alım-satım işlemine taraf ise (yani evi kendi adına alıyor ya da satıyorsa) veya bu işlemde eşine, annesine, babasına, çocuğuna yardımcı oluyorsa, bunu yazılı olarak açıklamak zorundadır.

🎯 Neden Önemlidir?

Bu açıklama, taraflar arasında şeffaflığı ve adaleti sağlar. Çünkü lisanslı bir kişi, sektörü iyi bildiği için karşı tarafa göre daha avantajlı bir konumda olabilir. Bu nedenle yasal olarak, bu ilişki açıkça belirtilmelidir.

👨‍💼 Örnek Senaryolar:
  1. Senaryo 1:
    Ali Bey lisanslı bir emlakçıdır ve kendi oturacağı evi bu sözleşmeyle satın almak istemektedir.
    ✅ Bu durumda “Ben bu işleme taraf olan bir lisans sahibiyim” şeklinde beyan etmelidir.
  2. Senaryo 2:
    Elif Hanım bir emlak danışmanıdır ve kız kardeşi için ev satın alımında aracılık yapmaktadır.
    ❌ Elif Hanım’ın kardeşi yasada belirtilen “spouse, parent, or child” kapsamına girmediği için bu maddeyi doldurmasına gerek yoktur.
  3. Senaryo 3:
    Emlakçı Mehmet Bey, oğluna ev satın aldırmaktadır ve pazarlık sürecinde aktif olarak yer almaktadır.
    ✅ Bu durumda, “Bu sözleşme kapsamında yer alan kişi benim oğlumdur, lisanslı bir danışman olarak ilgileniyorum” şeklinde beyan etmelidir.
🏡 Satıcıya Açıklama:

“Bu maddede, karşı tarafın ya da alıcı tarafın emlakçılık lisansına sahip biri olup olmadığını beyan ederiz. Örneğin size teklif veren kişi aslında bir emlak danışmanıysa veya danışmanın yakınıysa, bu bilgiyi bilmeniz önemlidir çünkü pazarlık sürecini etkileyebilir.”

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Eğer siz ya da bu evle ilgilenen kişi bir emlak lisansına sahipse veya sizin adınıza işlemi yöneten kişi sizin eşiniz, anneniz, babanız ya da çocuğunuz ise, bunu açıkça burada belirtmemiz gerekir. Aksi halde, ileride yasal bir sorunla karşılaşabiliriz.”

📌 Dikkat Edilmesi Gerekenler:

5. EARNEST MONEY – Ciddi Alıcı Parası (Kapora)

📌 "Within 3 days after the Effective Date, Buyer must deliver the Earnest Money..."

Bu madde, alıcının sözleşmeyi imzaladıktan sonra kısa sürede yatırması gereken teminat niteliğindeki ödemeyi düzenler. İngilizce adıyla “Earnest Money”, Türkçede genelde kapora olarak bilinir. Bu ödeme, alıcının evi gerçekten almak istediğini, bu konuda ciddi olduğunu gösterir.

💵 Nedir Earnest Money?
📦 Örnek Senaryo:

Ahmet Bey, 400.000 USD’lik bir ev için teklif verir. Satıcı kabul eder ve sözleşme imzalanır. Ahmet Bey, sözleşme tarihinden itibaren 3 gün içinde 3.000 USD earnest money’yi ABC Title Company’ye yatırır. Eğer her şey yolunda giderse, bu 3.000 USD kapanışta ev fiyatına dahil edilir.

Ancak eğer Ahmet Bey, geçerli bir sebeple (örneğin kredi çıkmaması) sözleşmeden çıkarsa ve bu durum sözleşmede korunuyorsa, bu para iade edilir. Eğer geçerli bir sebep olmadan vazgeçerse, satıcı bu parayı alabilir.

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Bu ödeme, alıcının gerçekten ciddi olduğunu gösterir. Sözleşme kuralları ihlal edilmezse ve her şey planlandığı gibi ilerlerse bu para satışa sayılır. Ancak alıcı geçerli bir sebep olmadan vazgeçerse, bu para size kalabilir.”

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Bu ödeme sizi ciddiyetle bağlar. Ama unutmayın, sözleşme içinde bazı koruma maddeleri varsa (örneğin kredi çıkmazsa veya inspection sonucu sizi tatmin etmezse), parayı geri alma hakkınız olabilir. Parayı genelde certified check veya banka transferiyle title şirketine yatırırsınız.”

📌 Dikkat Edilmesi Gerekenler:

5A. OPTION FEE – Deneme Süresi Ücreti (Cayma Hakkı için Ödeme)

📌 "Buyer has paid Seller an option fee of $___ for the unrestricted right to terminate this contract..."

Bu madde, alıcıya belirli bir süre içinde (genellikle 5–10 gün) herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeden cayma hakkı tanıyan ek bir ücretle ilgilidir. Bu hakka “option period” denir.

Alıcı bu süre zarfında evi inceleyebilir, ekspertiz yaptırabilir ve içi rahat etmezse, neden belirtmeden sözleşmeden çekilebilir.

💳 Nedir Option Fee?
📅 Option Period – Opsiyon Süresi
🎯 Örnek Senaryo:

Ayşe Hanım, 300.000 USD’lik bir ev için teklif verir. Satıcı kabul eder. Ayşe Hanım:

Bu 7 gün boyunca evi denetletir, su tesisatında büyük bir sorun çıkarsa sözleşmeden cayabilir ve earnest money’i geri alabilir. Ancak option fee (200 USD) geri verilmez.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Bu hak sayesinde evle ilgili sorunları detaylıca inceleyebilir ve içiniz rahat etmezse sözleşmeden çekilebilirsiniz. Bu çok önemli bir güvence. Ama unutmayın, bu hakkın ücreti doğrudan satıcıya gider ve genelde geri alınamaz.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Bu ücret size doğrudan ödenecek. Eğer alıcı sözleşmeden çekilirse, option fee sizde kalır. Sözleşmeye devam ederse bu ücret satış fiyatına genelde dahil edilmez, ama pazarlığa bağlıdır.”

📌 Dikkat Edilmesi Gerekenler:

6. TITLE POLICY AND SURVEY – Tapu Politikası ve Ölçüm Belgesi

📌 "A. Title Policy. Issued by a title company. B. Survey. C. Objections. D. Title Notices."

Bu madde, evin tapusu ve arsanın yasal durumuyla ilgili alıcının korunmasını sağlayan önemli bilgileri içerir. Burada hem tapunun sorunsuz teslimi, hem de arazi ölçüm belgesinin kimin tarafından sağlanacağı netleşir.

🔍 A. Title Policy – Tapu Sigortası

🧾 Kim öder?
Sözleşmede alıcı mı, satıcı mı ödeyecek yazılır. Genelde satıcı tarafından ödenir, ama pazarlık konusudur.

💡 Örnek:

Satıcı, alıcının ABC Title Company'den alacağı tapu sigortası poliçesinin ücretini karşılamayı kabul eder.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Tapu sigortası, evin size tamamen yasal ve borçsuz şekilde teslim edilmesini garanti altına alır. Geçmişteki sahiplerden kalan sorunları bu poliçe üstlenir. Almazsanız riskli olur.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Eğer tapu sigortası ücretini siz ödemeyi kabul ettiyseniz, bu kapanışta sizin tarafınızdan ödenecek. Bu genelde alıcıya güven vermek için önemli bir adımdır.”

📏 B. Survey – Arsa/İmar Ölçüm Belgesi

💡 Örnek:

“Satıcı, mevcut survey belgesini sağlayacaktır. Eğer kabul edilmezse, yeni survey alıcının sorumluluğunda olacak.”

🎯 Senaryo:

Ayşe Hanım bir ev almak istiyor. Satıcı, 2 yıl önce aldığı ev için bir survey belgesi sunuyor. Eğer bu belge title company ve banka tarafından uygun bulunursa, yeni survey gerekmez. Ama belgede eksik varsa, alıcı yeni ölçüm yaptırmak zorunda kalır ve ücreti sözleşmede belirlenen kişiye aittir.

🙋‍♂️ C. Objections – İtiraz Hakkı

📌 Süre genelde: “10 gün içinde alıcı yazılı olarak bildirmezse...” gibi bir ibare olur.

📢 D. Title Notices – Tapuyla İlgili Uyarılar

Bu bölümde, aşağıdaki konularla ilgili uyarılar ve detaylar yer alır:

📌 Dikkat Edilmesi Gerekenler:

7. PROPERTY CONDITION – Mülkün Durumu

📌 "A. Access, Inspections and Utilities. B. Seller’s Disclosure Notice. C. Completion of Repairs and Treatments. D. Environmental Matters. E. Property Condition. F. Completion of Repairs by Others."

Bu madde, satın alınan evin fiziksel durumu ile ilgili hem alıcının hem satıcının yükümlülüklerini ve haklarını kapsar.

🧰 A. Access, Inspections and Utilities – Giriş, Denetim ve Altyapı Erişimi

Alıcının, sözleşme süresi boyunca evi denetleme (inspection) hakkı vardır. Alıcı, bu süreçte aşağıdakilere izin verilmesini talep edebilir:

💡 Senaryo:
Ayşe Hanım, evi aldıktan sonra sorun yaşamak istemediği için bir home inspector çağırır. Satıcı da inspection günü için evin kapısını açar, su ve elektrik açık bırakılır.

🧾 B. Seller’s Disclosure Notice – Satıcının Bilgilendirme Formu

Satıcı, evi satışa çıkardığında evin mevcut durumu hakkında yazılı bilgi vermek zorundadır. Bu belgeye “Seller’s Disclosure Notice” denir. İçeriğinde şunlar yer alır:

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Bu form, evi aldığınızda sizi nelerin beklediğini önceden öğrenmeniz için hazırlanır. Gizli bilgi varsa, bu belgede eksik verilmişse ileride hukuki haklarınız olabilir.”

🧑‍💼 Satıcıya Açıklama:

“Bu belgeyi doğru ve eksiksiz doldurmanız yasal zorunluluktur. Bilinen sorunları gizlemek ciddi cezai sonuçlara yol açabilir.”

🛠️ C. Completion of Repairs and Treatments – Onarımların ve Müdahalelerin Tamamlanması

Eğer taraflar sözleşme öncesinde veya inspection sonrasında bazı tamiratların yapılması konusunda anlaşmışlarsa, bu onarımların kapanış tarihine kadar tamamlanması gerekir.

💡 Senaryo:
Inspection sırasında tavan sızıntısı tespit edildi. Alıcı, “tamirat yapılırsa sözleşmeye devam ederim” dedi. Satıcı kabul etti ve tavan kapanıştan önce onarıldı.

🧪 D. Environmental Matters – Çevresel Konular

Evin bulunduğu konumda aşağıdaki çevresel riskler varsa, bu alıcıya bildirilmeli:

Bu durumlar inspection sırasında uzmanlar tarafından test edilebilir.

🧱 E. Property Condition – Mülkün Genel Durumu

Ev “as-is” yani mevcut haliyle mi satılıyor, yoksa belli başlı tadilatlar yapılacak mı? Bu kısımda netleştirilir.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Evde bazı sorunlar olabilir, ama satıcı bunları onarmayı kabul ederse şartlı devam edebiliriz. Ya da olduğu gibi almayı da seçebilirsiniz. Ama her durumda inspection hakkınızı kullanmanız gerekir.”

🧰 F. Completion of Repairs by Others – Onarımların Kim Tarafından Yapılacağı

Yapılacak tamiratlar, lisanslı profesyoneller tarafından ve fatura ile belgelemek suretiyle yapılmalıdır.

💡 Senaryo:
Satıcı, su tesisatını onarmayı kabul etti. Bu işi lisanslı bir tesisatçı yaptı ve faturasını kapanışta sundu. Böylece alıcı güvenle işlemi tamamladı.

📌 Özetle:

8. BROKERS’ FEES – Emlakçı Komisyonları

📌 "All obligations of the parties for payment of brokers’ fees are contained in separate written agreements."

Bu madde, emlakçılara (real estate brokers) yapılacak komisyon ödemelerinin bu satış sözleşmesinde değil, ayrı sözleşmelerle düzenlendiğini belirtir.

🧾 Açıklama:

Bu formda, emlakçı ücretlerinin miktarı ya da kimin ne kadar ödeyeceği yazmaz. Çünkü bu detaylar, Listing Agreement (Satıcı ile emlakçı arasında) veya Buyer Representation Agreement (Alıcı ile emlakçı arasında) gibi ayrı sözleşmelerde belirlenmiştir.

🎯 Senaryo:

Satıcı Mehmet Bey, emlakçı Ayşe Hanım ile %6 komisyonla anlaştı. Evi 400.000 USD’ye sattığında:

📌 Bu ücret alıcının ödediği paradan kesilmez; satıcının kapanıştaki kazancından düşülür.

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Bu sözleşmede komisyon oranı yazmaz çünkü siz bizimle ayrı bir Listing Agreement imzaladınız. Bu anlaşmaya göre komisyon oranınız orada belirlenmiştir ve kapanışta otomatik olarak düşülür.”

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Benim sizinle yaptığım Buyer Representation Agreement içinde yer alan hizmetler için ücretler, genellikle satıcının anlaşmalı olduğu emlakçı tarafından karşılanır. Yani size genellikle ek bir komisyon ödemez.”

📌 Dikkat Edilmesi Gerekenler:

9. CLOSING – Kapanış İşlemleri

📌 "The closing of the sale will be on or before..."

Bu madde, evin satışının resmiyet kazanacağı “kapanış tarihi” (closing date) ile ilgili ayrıntıları ve her iki tarafın o güne kadar yerine getirmesi gereken sorumlulukları açıklar.

📅 Kapanış Tarihi Nedir?

Kapanış (closing), evin resmen el değiştirdiği, paranın transfer edildiği, tapunun yeni alıcıya geçtiği gündür. Bu tarih bu maddeye yazılır ve genellikle sözleşme tarihinden 30-45 gün sonrası olarak belirlenir.

💡 Senaryo:
Alıcı Ahmet Bey ve satıcı Elif Hanım, 1 Haziran’da sözleşmeyi imzalamışlardır. Sözleşmede kapanış tarihi olarak 1 Temmuz yazılmıştır. Bu durumda tüm işlemlerin 1 Temmuz’a kadar tamamlanması gerekir.

🧾 Kapanışta Neler Olur?
🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Kapanış gününe kadar tüm belgelerinizi tamamlamanız, varsa mortgage kredinizin onaylanması ve son inspection işlemlerinin bitmiş olması gerekir. Ayrıca kapanışta getireceğiniz nakit miktarı, title company tarafından önceden size bildirilecektir.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Siz de kapanış gününe kadar evi boşaltmalı, varsa söz verdiğiniz onarımları tamamlamalı ve gerekli belgeleri (anahtarlar, HOA bilgileri, survey vb.) teslim etmelisiniz. Aynı gün tapu alıcının üzerine geçecektir.”

📝 Önemli Notlar:
🧩 Ek Bilgi:

Kapanıştan önce alıcının "final walkthrough" yapma hakkı vardır. Yani eve son bir kez bakar, sözleşmede anlaşılan duruma uygun olup olmadığını kontrol eder.

10. POSSESSION – Teslim Zamanı

📌 "Buyer shall be given possession of the Property upon closing and funding..."

Bu madde, alıcı ne zaman evi teslim alır, satıcı ne zaman evi boşaltmalıdır, bunları netleştirir. Evin tapusu geçse bile, alıcının fiziksel olarak eve girmesi için bu kısımda yazan şartlar geçerlidir.

🏡 A. Teslim Tarihi

En yaygın senaryo:

“Upon closing and funding” – Kapanış ve para transferi tamamlanınca ev teslim edilir.

Yani hem tüm belgeler imzalanacak hem de banka (veya alıcı) tarafından ödeme title company’ye geçtiğinde teslim gerçekleşir.

💡 Senaryo:
Alıcı Ahmet Bey, 1 Temmuz’da kapanış yaptı. Ancak banka ödemeyi saat 16:00'da onayladı. Satıcı Elif Hanım, ödeme geçene kadar anahtarı teslim etmedi. 16:30’da title company fonlama işlemini tamamlayınca anahtar alıcıya teslim edildi.

🔁 B. Geç Teslim (Temporary Lease)

Eğer satıcı evden hemen çıkamayacaksa, yani kapanıştan sonra bir süre daha evde kalacaksa, bu durumda ayrı bir form olan:

📄 Temporary Residential Lease (TREC No. 15-5)
kullanılır ve bu maddeye eklenir.

🧑‍💼 Satıcıya Açıklama:

“Eğer kapanıştan sonra birkaç gün daha evde kalmak istiyorsanız, bunu yazılı olarak belirlememiz ve kiracı gibi bazı şartları yerine getirmeniz gerekir. Bu durumda ekstra kira ve güvenlik depozitosu da öngörülür.”

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Kapanış sonrası hemen taşınmak istiyorsanız, satıcının evi boşaltmış olması gerekir. Eğer satıcının kalmaya devam etmesini kabul ediyorsanız, mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapmalıyız.”

📌 Ekstra Bilgiler:

11. SPECIAL PROVISIONS – Özel Hükümler

📌 "Insert only factual statements and business details applicable to the sale..."

Bu madde, sözleşmeye özel olarak eklenmesi gereken, taraflar arasında önceden anlaşılmış olan detaylı ticari bilgiler veya koşullar varsa, onların yazıldığı alandır. Ancak burada yazılacak şeylerin yasal tavsiye veya hukuki yorum içermemesi gerekir.

🧾 Açıklama:

Bu bölüme sadece:

❗ Ancak bu alan hukuki boşlukları doldurmak, “sözleşme dili” yazmak için kullanılmaz. TREC ve Texas yasaları, bu maddeye sadece basit iş bilgileri yazılmasını öngörür.

💡 Uygun Senaryolar (Yazılabilir Örnekler):

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Eğer sizin için özel bir şart varsa, örneğin bahçedeki depoyu almak istiyorsanız ve sözleşmenin diğer maddelerinde bu belirtilmiyorsa, bunu buraya yazmalıyız.”

🧑‍💼 Satıcıya Açıklama:

“Bu bölüme sizin tarafınızdan söz verilen ama sözleşmede başka yerde geçmeyen küçük taahhütler eklenebilir. Ancak burada hukuki şartlar oluşturamayız.”

🚫 Uygun Olmayan Senaryolar (Yazılmaması Gerekenler):
⚠️ Tavsiye:

Eğer bu maddeye ne yazacağınızdan emin değilseniz, bir emlak avukatına danışmak en doğrusudur. Emlakçılar yasal beyanda bulunamazlar, bu yüzden bu bölümde dikkatli olunmalıdır.

12. SETTLEMENT AND OTHER EXPENSES – Kapanış ve Diğer Masraflar

📌 "The following expenses must be paid at or prior to closing..."

Bu madde, ev satış sürecindeki tüm masrafların (title policy, survey, transfer ücretleri, vergiler, kredi masrafları, hizmet kesme/bağlantı ücretleri vs.) hangi taraf tarafından ödeneceğini açıklar. Genelde bu masraflar taraflar arasında önceden müzakere edilir ve burada netleştirilir.

🔍 Ana Başlıklar:
✅ A. Satıcının Sorumlulukları (Shall be paid by Seller)

💡 Senaryo:
Elif Hanım evini satıyor. Kapanışta, kendi mortgage borcunun kapatılması, title sigortasının ödenmesi ve 2025 yılına ait ödenmemiş vergi farkı da kendisinden kesilecek.

✅ B. Alıcının Sorumlulukları (Shall be paid by Buyer)

💡 Senaryo:
Ahmet Bey kredi kullanarak ev alıyor. Kredi işlemleri için banka yaklaşık 6.500 USD kapanış masrafı çıkarıyor. Buna ekspertiz, kredi işlem bedeli, sigorta ve işlem ücretleri dahildir.

⚠️ Önemli Noktalar:
🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Mortgage kredisiyle ev alıyorsanız, kapanışta ödeyeceğiniz masraflar genelde 3.000–7.000 USD arasında olabilir. Buna ekspertiz, kredi masrafı, tapu işlemi ve ilk yıl sigorta primi dahil olur. Lender size önceden bir tahmini masraf tablosu verir.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Sizin kapanışta ödeyeceğiniz masraflar genelde satış fiyatının %1.5 ila %2’si kadar olabilir. Bu tutar; title sigortası, vergi borcu, varsa mortgage ödemesi ve işlem ücretlerini kapsar.”

🔄 Ekstra Bilgiler:

13. PRORATIONS – Paylaştırmalar

📌 "Taxes for the current year, interest, maintenance fees, assessments, dues and rents, if any, will be prorated..."

Bu madde, satış işleminde yılın kalan kısmına ait vergi ve diğer ortak giderlerin alıcı ve satıcı arasında adil bir şekilde bölüştürülmesini (proration) düzenler.

🧾 Açıklama:

Proration, satış tarihinde kimin ne kadar süre evi kullandığına göre masrafların paylaştırılmasıdır. Özellikle aşağıdaki kalemler için geçerlidir:

💡 Senaryo:

Satıcı Elif Hanım evi 1 Temmuz 2025’te Ahmet Bey’e satıyor. Yıllık vergi 6.000 USD.
Yılın yarısını (Ocak – Haziran) Elif Hanım kullanmış. Bu durumda:

Kapanışta title company bu oranı hesaplar ve bu tutarı kapanışta keserek işlemi dengeler.

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Ev vergileri tüm yıl için hesaplanır, ama siz sadece yılın ilk 6 ayında evde kaldığınız için o dönemin vergisini siz, geri kalanını ise alıcı öder. Bu paylaştırma, kapanışta otomatik olarak hesaplanır.”

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Kapanışta satıcının size düşen kısmı kadar katkıda bulunduğu görülür. Ancak yıl sonunda gelen gerçek vergi miktarı, beklenenden farklı çıkarsa, fark için yeniden hesaplama yapılabilir.”

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler:
📌 Ek Bilgi:

14. CASUALTY LOSS – Hasar Durumu (Yangın, Sel, Fırtına vb.)

📌 "If any part of the Property is damaged or destroyed by fire or other casualty after the effective date..."

Bu madde, sözleşme imzalandıktan sonra ancak kapanıştan önce, evde yangın, sel, dolu, fırtına, yıldırım çarpması gibi bir doğal afet ya da beklenmedik olay (casualty) sonucu hasar oluşursa ne yapılacağını açıklar.

🔥 Ne Olursa?

Eğer ev bu dönemde zarar görürse, satıcının sorumluluğu vardır. Çünkü sözleşme imzalanmış olsa bile tapu henüz alıcıya geçmemiştir.

💡 Senaryo:

Ahmet Bey 1 Mayıs’ta ev için sözleşme imzalar. Kapanış tarihi 1 Haziran’dır.
25 Mayıs’ta evin çatısına büyük bir dal düşer ve hasar oluşur.

Bu durumda:

🔄 Seçenekler:
  1. Satıcı hasarı giderirse: Satış devam eder.
  2. Tamir edilemiyorsa: Alıcı sözleşmeden çıkabilir.
  3. Alıcı isterse sigorta ödemesini alarak evi hasarlı haliyle alabilir.
🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Kapanış öncesi evde ciddi bir hasar olursa, eğer tamir edilemiyorsa bu sizin için sözleşmeden çıkış hakkıdır. Eğer evi almakta kararlıysanız, satıcının sigorta şirketinden gelecek hasar tazminatını alarak eve sahip olabilirsiniz.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Evde hasar oluşursa ve kapanış öncesi bu ortaya çıkarsa, onarımınızı tamamlamazsanız alıcı vazgeçebilir. Bu da satışın iptali anlamına gelir. Bu yüzden eviniz hâlâ sigorta kapsamında olmalı.”

⚠️ Not:

15. DEFAULT – Sözleşme İhlali (Taraflardan Biri Şartları Yerine Getirmezse)

📌 "If Buyer fails to comply with this contract, Buyer will be in default, and Seller may..."

Bu madde, taraflardan biri sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmezse ne olacağını, diğer tarafın ne tür haklara sahip olduğunu açıklar. Emlak sözleşmelerinde bu, hem alıcı hem de satıcı için yasal güvence sağlar.

💥 Ne Demek "Default"?

“Default”, sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Yani taraflardan biri (örneğin alıcı):

“default” durumuna düşer.

Aynı şekilde satıcı da:

sözleşmeyi ihlal etmiş olur.

💡 Örnek Senaryolar:
🎯 Alıcı Hatası (Buyer Default):

Ahmet Bey, 20 Haziran’da kapanış yapması gerekirken ortadan kaybolur ve ödeme yapmaz.

➡️ Bu durumda satıcı Elif Hanım, sözleşmedeki “earnest money” yani kapora parasını kendisine alma hakkına sahip olur. Ayrıca, isterse zararları için dava da açabilir.

🧱 Satıcı Hatası (Seller Default):

Elif Hanım, evin çatısını tamir etme sözü verir ama kapanış günü hâlâ çatı akmaktadır.

➡️ Ahmet Bey, sözleşmeden çekilebilir ve isterse zararlarının karşılanması için dava açabilir. Ayrıca kaporasını geri alır.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Eğer sözleşmeyi sizin tarafınızdan ihlal ederseniz, ödediğiniz earnest money satıcıya geçebilir. Ayrıca satıcı sizin yüzünüzden uğradığı zararları dava yoluyla talep edebilir.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Eğer sözleşmeyi siz ihlal ederseniz, alıcı kaporasını alır, isterse anlaşmayı iptal eder ve uğradığı zararlara karşı sizi dava edebilir.”

⚖️ Hangi Haklar Doğar?
Eğer alıcı ihlal ederse (default):
Eğer satıcı ihlal ederse (default):
⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler:

16. MEDIATION – Arabuluculuk

📌 "It is the policy of the State of Texas to encourage resolution of disputes through alternative dispute resolution procedures such as mediation."

Bu madde, alıcı ve satıcı arasında sözleşmeden kaynaklı bir anlaşmazlık çıkarsa, bu sorunun mahkemeye gitmeden önce “mediation” (arabuluculuk) yoluyla çözülmesini teşvik eder.

🤝 Mediation Nedir?

Mediation, tarafların bir araya gelerek bağımsız ve tarafsız bir arabulucu eşliğinde anlaşmazlıklarını çözmeye çalıştığı bir yöntemdir. Mahkemeye göre daha hızlı, ekonomik ve dostane bir çözümdür.

Bu maddeyle, taraflar dava açmadan önce arabuluculuğu deneyeceklerini kabul ederler.

💡 Örnek Senaryo:

Ahmet Bey evi aldıktan sonra evde ciddi bir su sızıntısı olduğunu fark eder. Satıcı Elif Hanım, bu konuyu bildiğini ama söylemediğini kabul etmez. Alıcı ise masrafın kendisine ait olmaması gerektiğini savunur.

➡️ Bu anlaşmazlık doğrudan mahkemeye taşınmak yerine, taraflar bir arabulucunun önüne çıkar. Arabulucu, çözüm bulunması için taraflara yardım eder. Örneğin masrafın %50’sini paylaşmak gibi bir çözüm önerilebilir.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Bir sorun çıkarsa doğrudan mahkemeye gitmek yerine önce arabuluculukla çözmeye çalışıyoruz. Bu hem sizi hem de satıcıyı zamandan ve paradan tasarruf ettirir.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Eğer alıcıyla bir anlaşmazlık yaşanırsa, yasal bir süreç başlatmadan önce arabuluculukla çözmeyi kabul etmiş oluyoruz. Bu çoğu zaman daha kısa sürede sonuç verir.”

⚠️ Dikkat:

17. ATTORNEY’S FEES – Avukat Ücretleri

📌 "The prevailing party in any legal proceeding related to this contract is entitled to recover reasonable attorney’s fees..."

Bu madde, sözleşmeyle ilgili herhangi bir dava açılması durumunda, davayı kazanan tarafın (prevailing party) yaptığı avukatlık ve mahkeme masraflarını kaybeden taraftan talep edebileceğini belirtir.

⚖️ Ne Demek Bu?

Eğer alıcı ve satıcı sözleşme konusunda mahkemelik olursa ve biri davayı kazanırsa, avukata ödediği ücretleri de karşı taraftan alma hakkına sahiptir.

💡 Örnek Senaryo:

Ahmet Bey evi alır, ancak satıcı Elif Hanım sözleşmede belirtildiği gibi evdeki arızaları tamir etmez. Ahmet Bey dava açar ve kazanır.

➡️ Bu durumda Ahmet Bey, yalnızca zararını değil, aynı zamanda avukatına ödediği 5.000 USD’lik ücreti de Elif Hanım’dan talep edebilir.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Eğer sözleşmeye uymayan bir durum olursa ve dava açarsanız, davayı kazanmanız halinde hem zararınızı hem de avukat masraflarınızı karşı taraftan talep edebilirsiniz.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Eğer dava söz konusu olursa ve karşı taraf kazanırsa, sadece kendi zararını değil, sizin ödemeniz gereken mahkeme ve avukat ücretlerini de talep edebilir. Bu yüzden sözleşmeye sadık kalmak iki taraf için de çok önemlidir.”

⚠️ Dikkat Edilecek Noktalar:

18. ESCROW – Emanet (Güvence) Sistemi

📌 "The escrow agent is not a party to this contract and does not have liability for the performance or non-performance of any party..."

Bu madde, earnest money (ciddi alıcı parası) ve benzeri ödemelerin bir escrow agent (emanet sorumlusu) tarafından tutulduğunu ve bu kişinin taraflardan biri olmadığını, sadece paranın güvenle tutulmasından sorumlu olduğunu açıklar.

🏦 Escrow Nedir?

Escrow, taraflar arasında güven sağlamak için kullanılan bağımsız bir emanet sistemidir. Genellikle bir title company (tapucu şirketi) ya da avukatlık ofisi bu görevi üstlenir.

💰 Earnest Money bu hesapta tutulur ve işlem tamamlandığında ya da iptal edildiğinde şartlara göre iade edilir veya satıcıya geçer.

💡 Örnek Senaryo:

Ahmet Bey, Elif Hanım’ın evini almak için sözleşme imzalar ve 3.000 USD earnest money öder. Bu para, Texas Title Co. isimli bir escrow şirketinde tutulur.

⚠️ Önemli Noktalar:
🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Earnest money’inizi escrow’a yatırdıktan sonra bu para güvenle tutulur. Sözleşme tamamlanırsa evinize gider. Ama işlemi iptal ederseniz, bu paranın kime verileceği sözleşmeye göre belirlenir. O yüzden her maddeyi dikkatle anlamanız önemli.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Alıcı earnest money’i escrow’a yatırdığı anda siz güvence altına girersiniz. Ama bu parayı almak için bazı şartların oluşması gerekir. Escrow firması sadece net bir şekilde yazılı onay varsa parayı serbest bırakabilir.”

✉️ Ek Açıklamalar:

19. REPRESENTATIONS – Tarafların Beyanları

📌 "Seller represents that Seller has not received any written notice of..."

Bu madde, özellikle satıcının verdiği bilgilerin doğruluğu ile ilgilidir. Satıcı, evin durumu hakkında bazı beyanlarda bulunur ve bu beyanların doğru ve eksiksiz olması gerekir. Bu madde aynı zamanda alıcıya da ev hakkında daha önce bildirilen bazı durumları öğrenme fırsatı verir.

🏡 Satıcı Neyi Beyan Eder?

Satıcı, sözleşmede şunları beyan eder:

  1. Evin çevresinde veya içinde yapılması planlanan yeni yollar, kamulaştırmalar, inşaat projeleri hakkında herhangi bir yazılı bildirim almadığını,
  2. Mülkiyetin şu anki haliyle (as-is) teslim edileceğini,
  3. Varsa daha önce alınan muafiyetler (exemptions) veya kısıtlamalar (restrictions) hakkında bilgi verir.
💡 Örnek Senaryo:

Elif Hanım’ın evinin hemen arkasındaki arsada belediye tarafından yeni bir otoyol yapılacağı duyurulmuştur ve yazılı bildirim komşulara gönderilmiştir.

Eğer Elif Hanım bu durumu bildiği halde açıklamazsa, ve Ahmet Bey evi satın aldıktan sonra bu inşaattan haberdar olursa, satıcı yanıltıcı beyan yapmış olur ve bu da hukuki sonuç doğurabilir.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Bu madde, satıcının ev hakkında doğru ve dürüst bilgi verdiğini taahhüt ettiği bölümdür. Sözlü değil, yazılı beyanlar önemlidir. Satıcı, evin konumuyla ilgili kendisine ulaşan tüm yazılı bildirimleri size açıklamalıdır.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Bu kısımda sizden beklenen, evinizle ilgili daha önce yazılı olarak bilgilendirildiğiniz konuları dürüstçe paylaşmanızdır. Eğer bir belediye projesi, çevre değişikliği ya da tapu üzerindeki kısıtlamaları biliyorsanız ve paylaşmazsanız, bu hukuki sorumluluğa neden olabilir.”

📝 Dikkat Edilmesi Gerekenler:

20. FEDERAL TAX REQUIREMENTS – Federal Vergi Gereklilikleri

📌 "If Seller is a “foreign person,” as defined by the Internal Revenue Code and its regulations, Buyer may be required to withhold a portion of the sales proceeds..."

Bu madde, satıcının ABD vatandaşı (U.S. citizen) veya vergi mükellefi (resident alien) olmaması durumunda devreye girer. Eğer satıcı yabancı statüsünde ise, IRS (Amerikan Gelir İdaresi) kurallarına göre, alıcı satış bedelinin bir kısmını federal vergi olarak kesmek zorundadır.

📘 Nedir Bu Durumun Adı?

Bu işlem, FIRPTA – Foreign Investment in Real Property Tax Act olarak bilinir.

💡 Örnek Senaryo:

Satıcı Elif Hanım, Türkiye vatandaşıdır ve ABD'de vergi mükellefi değildir. Ahmet Bey ise Houston’da yaşayan ve bir ev satın almak isteyen bir alıcıdır.

➡️ Bu durumda Ahmet Bey’in, Elif Hanım’a ödeyeceği satış bedelinden yaklaşık %15’lik bir kısmı IRS’ye vergi olarak kesmesi ve göndermesi gerekebilir.

Bu kesinti yapılmazsa, IRS doğrudan alıcıdan bu vergi borcunu talep edebilir.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Eğer satıcının vergi durumu ABD dışındaysa, sizden satış bedelinin bir kısmını federal vergi olarak kesip IRS’ye göndermeniz beklenebilir. Aksi takdirde siz sorumlu tutulabilirsiniz.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Amerika’da vergi mükellefi değilseniz, ev satışından elde ettiğiniz kazançtan federal vergi kesintisi yapılması gerekebilir. Ancak bazı istisna formlarını doldurarak bu kesintiden muaf tutulmanız da mümkündür. Bu süreçte bir vergi uzmanından destek almanız tavsiye edilir.”

⚠️ Dikkat:

21. NOTICES – Bildirimler

📌 "All notices from one party to the other must be in writing and are effective when mailed, hand-delivered, or transmitted by facsimile or electronic transmission."

Bu maddeye göre, satıcı ve alıcı arasındaki tüm resmi iletişimler yazılı olmalı ve belirli yollarla gönderildiğinde geçerli sayılır.

📬 Kabul Edilen Bildirim Yöntemleri:
  1. Elden teslim (hand-delivered)
  2. Postayla gönderim (mail)
  3. Faks (facsimile)
  4. Elektronik iletim – e-posta (electronic transmission)

💡 E-posta ile yapılan bildirimler, genellikle en yaygın ve hızlı yöntemdir. Ancak tarafların e-posta adreslerinin doğru ve sözleşmede yer alması önemlidir.

💡 Örnek Senaryo:

Ahmet Bey evin denetimi sonrasında bazı onarımların yapılmasını ister. Bu isteğini sadece telefonda iletir.

Bu durumda sözlü iletişim geçerli sayılmaz. Ahmet Bey’in isteğini yazılı olarak – örneğin e-posta yoluyla – satıcıya bildirmesi gerekir.

📧 Doğru örnek: "Inspection sonrası mutfak lavabosundaki sızıntının giderilmesini talep ediyorum." (e-posta ile gönderilir)

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Sözleşme sürecinde yapılacak tüm bildirimlerin yazılı olması gerekir. Özellikle option period içinde iptal, onarım talebi veya uzatma isteği gibi durumlarda, bu bildirimleri mutlaka e-posta ile ve zamanında göndermeliyiz.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Alıcıdan gelen talepler ya da sözleşmeye ilişkin diğer tüm bildirimler yazılı ve resmi yollarla gelirse geçerli sayılır. Evinizle ilgili önemli gelişmeleri sadece telefonda değil, e-posta gibi yazılı kanallardan takip etmelisiniz.”

📌 Dikkat Edilecek Noktalar:

22. AGREEMENT OF PARTIES – Taraflar Arasındaki Anlaşma

📌 "This contract contains the entire agreement of the parties and cannot be changed except in writing..."

Bu madde, bu sözleşmenin taraflar arasındaki tüm anlaşmaları kapsadığını ve sadece yazılı olarak değiştirilebileceğini belirtir. Yani artık sözlü anlaşmalar geçerli değildir; her şey bu sözleşmede yazılıysa bağlayıcıdır.

✍️ Ne Anlama Geliyor?
💡 Örnek Senaryo:

Satıcı Elif Hanım, sözlü olarak “beyaz eşyalar fiyata dahil” demiştir. Ancak sözleşmede bu bilgi yer almamaktadır.

Eğer Ahmet Bey evi aldıktan sonra bu beyaz eşyaları talep ederse, Elif Hanım bunları verme yükümlülüğünde değildir.

➡️ Çünkü sözleşmede bu konu yazılı olarak belirtilmemiştir.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Bu sözleşmede yazılı olmayan hiçbir söz geçerli değildir. Eğer önceden bir konuda anlaşmış olsak bile, bu anlaşmayı yazılı hale getirmediysek, o bilgi artık geçerli sayılmaz.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Eğer bir şeyi söz verdiniz ama sözleşmeye yazmadıysanız, alıcı o konuda sizden yasal olarak bir şey talep edemez. Aynı şekilde siz de yazılı olmayan bir konuyu şart olarak öne süremezsiniz.”

📌 Dikkat Edilmesi Gerekenler:

23. TERMINATION OPTION – Sözleşmeyi Sonlandırma Hakkı

📌 "For nominal consideration, the receipt of which is hereby acknowledged by Seller, and the Option Fee..."

Bu madde, alıcıya belirli bir süre içinde, belirli bir ücret karşılığında sözleşmeden tek taraflı olarak cayma hakkı (Option Period) verir. Bu süre, genellikle evin denetlenmesi (inspection) gibi amaçlar için kullanılır.

🛡️ Option Period Nedir?
💵 Option Fee (Deneme Süresi Ücreti)
💡 Örnek Senaryo:

Ahmet Bey 400.000 USD'lik bir ev için sözleşme imzaladı. 7 günlük option period karşılığında Elif Hanım’a 200 USD option fee ödemeyi kabul etti.

Bu 7 gün boyunca evde bir denetim yaptırdı ve çatıda ciddi bir hasar olduğunu öğrendi.

➡️ Bu hasarın masrafını üstlenmek istemediği için, herhangi bir gerekçe belirtmeden sözleşmeden cayma hakkını kullandı.

Option fee Elif Hanım’da kaldı ama earnest money (ciddi alıcı parası) Ahmet Bey’e iade edildi.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Option period sizin sigortanız gibidir. Bu süre zarfında evin denetimini yaptırabilir, gerekiyorsa pazarlık edebilir veya hiçbir neden göstermeden sözleşmeden çıkabilirsiniz. Bunun için küçük bir ücret ödersiniz.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Alıcı, option period içinde sözleşmeden çıkabilir ve bu durumda sadece ödediği option fee sizde kalır. Evi satma şansınızı kaçırmamak adına bu sürecin takibini iyi yapmalıyız.”

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler:

24. CONSULT AN ATTORNEY BEFORE SIGNING – İmzalamadan Önce Bir Avukata Danışın

📌 "TREC rules prohibit real estate license holders from giving legal advice. READ THIS CONTRACT CAREFULLY. If you do not understand the effect of this contract, consult an attorney BEFORE signing."

Bu madde, emlak danışmanlarının hukuki tavsiye veremeyeceğini ve tarafların sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışmalarının gerektiğini açık bir şekilde belirtir.

⚖️ Ne Anlama Geliyor?
💡 Örnek Senaryo:

Ahmet Bey, evin yasal durumu konusunda endişelidir çünkü tapuda eski bir “easement” (geçiş hakkı) vardır. Emlak danışmanına bu easement’ın etkisini sorar.

Danışman, “Bunun yasal etkisini ancak bir avukat açıklayabilir” der ve Ahmet Bey’i gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukata yönlendirir.

➡️ Bu profesyonel yaklaşım, danışmanın sorumluluk sınırlarını koruduğu gibi, alıcının bilinçli hareket etmesini de sağlar.

🧑‍💼 Alıcıya Açıklama:

“Bu sözleşme sizin için çok önemli yasal sonuçlar doğurabilir. Eğer herhangi bir maddeyi anlamadıysanız, imzalamadan önce bir avukata danışmalısınız. Ben bu sözleşmenin nasıl işlediğini açıklayabilirim ama yasal tavsiye veremem.”

🏡 Satıcıya Açıklama:

“Eğer bir madde sizin için karmaşıksa ya da risk içerdiğini düşünüyorsanız, avukatınıza danışmadan imzalamayın. Bu hem sizin haklarınızı korur hem de süreçte daha güvende olmanızı sağlar.”

📌 Dikkat Edilecek Noktalar: