"Faizler Düşsün de Öyle Alırım" Diyenlerin Görmediği 3 Rakam

Geçtiğimiz haftalarda bir yatırımcı seminerindeydim. Grubun lideri 63 yaşında, Austin'li, hayatının büyük bölümünü bu piyasada geçirmiş bir adam. Salondaki en yaygın soruyu duyunca durdu ve şunu söyledi:

"Faizlerin düşmesini bekleyenler yanlış bir şeyi bekliyor. 2020-2021'deki faizler Amerikan tarihinde bir kez yaşandı. Ben %10'un, %12'nin üzerinde faizle ev alan insanlar tanıyorum. Bugünün %6'ları anormal değil. Anormal olan, sizin normal sandığınız şeydi."

Salonda kimse itiraz etmedi. Ben eve gelince oturdum ve bunu rakamlarla kontrol ettim. Çünkü kulağa doğru gelen her cümle doğru olmak zorunda değil.

Doğru çıktı. Ama tam olarak insanların tekrarladığı şekilde değil. Aşağıda hem verileri hem de bu adamın söylemediği kısmı bulacaksınız.

Rakam 1: 55 yıllık ortalama faiz %7,7. Bu haftaki faiz %6,66.

Freddie Mac 1971'den beri her hafta ülke geneli ortalama mortgage faizini yayınlıyor. Amerika'daki en uzun kesintisiz konut kredisi veri seti bu.

• Nisan 1971'de ilk ölçüm %7,33 civarındaydı.
• Ekim 1981'de faiz %18,63'e çıktı. Kayıtlardaki en yüksek seviye. Paul Volcker yönetimindeki Fed, çift haneli enflasyonu kırmak için faizleri bu seviyeye itmişti.
• Ocak 2021'de faiz %2,65'e indi. Kayıtlardaki en düşük seviye. Fed'in pandemi döneminde faizleri sıfıra yakın tutması ve mortgage tahvili satın almasının sonucu.
• 27 Ağustos 2026 itibarıyla 30 yıllık sabit faiz %6,66. Bir yıl önce aynı hafta %6,56'ydı.

Tüm 1971-2026 dönemine baktığınızda 30 yıllık sabit faizin ortalaması yaklaşık %7,7, medyanı ise %7,2 civarında.

Yani bugün piyasada olan faiz, 55 yıllık ortalamanın altında.

Bu, "bugün ucuz" demek değil. Bu, "beklediğiniz şey normal değil" demek. %2,65 tarihte bir kez oldu. Ve o bir kez olduğunda ne olduğuna bakalım.

Rakam 2: Faiz dibe indiğinde ev fiyatları 2 yılda %42 arttı

Burası hikayenin insanların atladığı yeri.

2020-2021'de faiz %3'ün altına indi. Sonuç "herkes ucuza ev aldı" olmadı. Sonuç şu oldu: aynı anda milyonlarca kişi aynı evler için teklif vermeye başladı.

• ABD'de ikinci el konutların medyan satış fiyatı 2020 ile 2022 arasında %42 arttı (Realtor.com verisi, CBS News aktarımı).
• Case-Shiller ulusal endeksine göre fiyatlar 2020 başından itibaren yaklaşık %47 yükseldi.
• Case-Shiller 20-şehir endeksi Şubat 2021'de yıllık %11,9 artış gösterdi. 2014'ten beri en hızlı artıştı.

Aynı dönemde hane geliri artışı %15'in altında kaldı.

Buradaki mekanizma basit: Faiz, evin fiyatı değil. Faiz, herkesin yazabildiği çekin büyüklüğü.

Faiz düşünce herkesin bütçesi aynı anda büyür. Ev sayısı aynı kalır. O büyüyen bütçelerin gittiği tek yer vardır: teklif fiyatı.

Ucuz faiz, ucuz ev demek değildir. Ucuz faiz, kalabalık demektir.

Rakam 3: Ev sahiplerinin %76'sının faizi zaten %6'nın altında

Bu rakam, "faiz düşerse ilanlar da artar, o zaman rekabet olmaz" itirazının cevabı.

Best Interest Financial ve Clever Real Estate'in 1.000 mortgage sahibiyle yaptığı Şubat 2026 anketine göre:

• Mortgage'lı ev sahiplerinin %76'sının faizi %6'nın altında. %41'i %4'ün altında ödüyor.
• %6'nın altında faizi olanların %35'i "hiçbir sebeple bu faizden vazgeçmem" diyor.
• Ankete katılanların %51'i "faiz %5'in altına inmeden evimi satmam" diyor. %20'si %3'ün altını bekliyor.
• %3'ün altında faizi olanlarda direnç daha da sert: %52'si hiçbir koşulda vazgeçmiyor.

FHFA verisine göre Amerika'daki mevcut mortgage'ların ortalama faizi %4,4. Yani piyasadaki yeni alıcının ödediği faizin çok altında.

Buna "lock-in effect" (kilitlenme etkisi) deniyor. Akademik tahminler bu etkinin ülke genelinde bir milyondan fazla satışı engellediğini ve fiyatları olması gerekenden yaklaşık %5-6 yukarıda tuttuğunu gösteriyor.

Şimdi zamanlamaya dikkat edin, çünkü asıl mesele burada:

Faiz düştüğü gün alıcı 2 haftada piyasaya girer. Pre-approval alır, agent'ını arar, hafta sonu ev gezmeye başlar.

Satıcı 4-6 ayda girer. Karar verir, boya yapar, tamir ettirir, fotoğrafçı çağırır, listeler, sonra kendisi nereye taşınacağını çözer.

Talep hızlı gelir. Arz yavaş gelir. Arada geçen o birkaç ay, fiyatların yukarı gittiği aylardır. 2021'de tam olarak bu oldu.

Peki Houston'da bugün durum ne?

Ulusal rakamlar hikayenin yarısı. Ben Houston'da çalışıyorum ve Houston Association of Realtors'ın Temmuz 2026 raporuna göre bizim piyasamızda olan şey şu:

• 40.750 aktif ilan. HAR'ın şimdiye kadar kaydettiği en yüksek seviye, geçen yıla göre %3,4 artış. Bir önceki rekor 39.490 ile geçen Temmuz'a aitti.
• Medyan fiyat 340.000 dolar, yıllık artış sadece %0,6. Ortalama fiyat 440.816 dolar, %1,9 artış.
• Temmuz'da 8.340 ev satıldı, geçen yıla göre %1,6 artış. Pending satışlar %2,6 artışla 8.215.
• Evler medyan 57 günde satılıyor. 2022'de bu rakam 42 gündü.
• HAR Baş Ekonomisti Dr. Ted C. Jones'a göre Houston, satış hacminde pandemi öncesi normal seviyeye döndü. Ulusal rakam ise Temmuz 2019'a göre hala %20,1 geride.

Bu tabloyu tercüme edeyim: Houston'da şu anda alıcı masada güçlü.

Satıcı closing cost ödüyor. Fiyat kırıyor. Inspection sonrası tamir yapıyor. Rate buydown teklif ediyor. Builder'lar teşvik paketi veriyor. Evi gezip "düşüneyim" diyebiliyorsunuz, çünkü arkanızda kuyruk yok.

Şimdi kendinize şu soruyu sorun: 40.750 ilan varken ve evler 57 günde satılırken sahip olduğunuz bu pazarlık gücü, faiz %5'e indiği gün ne olur?

Kaybolur. Fiyat düşmeden önce kaybolan ilk şey odur. Concession gider, price cut gider, inspection'da tamir isteme lüksü gider. Fiyat en son hareket eder.

Rakamla bakalım: beklemek gerçekten kazandırır mı?

Burada dürüst olmam gerekiyor, çünkü internetteki çoğu "şimdi al" içeriği bu hesabı hiç yapmıyor.

Houston medyan fiyatı 340.000 dolar, %10 peşinat, kredi tutarı 306.000 dolar üzerinden gidelim. Sadece ana para ve faiz; vergi ve sigorta hariç.

Senaryo A — Bugün alıyorsunuz, faiz %6,66:
Aylık ana para + faiz yaklaşık 1.966 dolar. Peşinat 30.600 dolar.

Senaryo B — 2 yıl bekliyorsunuz. Faiz %5,5'e indi, fiyat 2 yılda %6 arttı (360.400 dolar):
Kredi 324.360 dolar. Aylık ana para + faiz yaklaşık 1.842 dolar. Peşinat 36.040 dolar.

Aylık fark: 124 dolar, bekleyenin lehine.

Evet, doğru okudunuz. Faiz gerçekten %5,5'e inerse aylık ödemeniz düşer. Bunu size söylemeyen içerik yalan söylüyor.

Ama tablonun tamamı şöyle:

Bekleyen kişi ayda 124 dolar kazanıyor. Buna karşılık:

• 27.300 dolarlık birikmiş varlıktan (6.900 ana para + 20.400 değer artışı) vazgeçiyor.
• 5.440 dolar fazla nakit peşinat bulmak zorunda.
• 24 ay boyunca kira ödüyor ve o paranın hiçbiri geri gelmiyor.

Ayda 124 dolar kazançla o 27.300 doları geri kazanması 220 ay, yani 18 yıl sürer. Kirayı hiç hesaba katmadan.

Bir de şu kırılma noktası var: Fiyat %13'ten fazla artarsa, faiz %5,5'e inse bile aylık ödemeniz bugünkünden yüksek olur. Yani hem fazla ödersiniz hem de 2 yıl kira ödemiş olursunuz.

Bu hesabın varsayımlarını beğenmediyseniz kendi rakamlarınızı koyun. Zaten yapmanız gereken de bu. Ama "faiz düşsün, sonra hesaplarım" bir hesap değil.

Bir de şu var: faiz düşecek diye bir garanti yok

Yukarıdaki senaryoda faizin %5,5'e ineceğini varsaydım. Tahminlere bakalım:

• NAHB, 2026 için ortalama %6,18 bekliyor ve ekonomisti Eric Lynch'e göre kurum, 30 yıllık faizin 2027 sonuna kadar istikrarlı biçimde %6'nın altına inmesini beklemiyor.
• Wells Fargo, faizin 2026'nın ilk çeyreğinde %6,18 ile dip yaptığını ve 2026 ortalamasının %6,26, 2027 ortalamasının %6,2 olacağını öngörüyor.
• Fannie Mae 2026 sonu için %5,9 bekliyor.
• J.P. Morgan ev fiyatlarının 2026'da yatay kalmasını, 2027'de %3 artmasını bekliyor.

Bu tahminler birbiriyle çelişiyor. Bu normal. Kimse faizi bilmiyor.

2026'nın kendisi bunun kanıtı: faiz Şubat'ta %5,98'e kadar indi, sonra Ortadoğu'daki savaş petrol fiyatlarını yukarı itince Temmuz'da %6,58'e çıktı, Ağustos sonunda %6,66. Yani "faiz düşünce alacağım" diyen kişi Şubat'ta 3 haftalık bir pencereyi kaçırdıysa hala bekliyor.

Faiz; ev piyasasının değil, enflasyonun, 10 yıllık tahvil getirisinin, jeopolitiğin ve Fed kararlarının fonksiyonu. Ev alma takviminizi bunlara bağlamak, tarihi olmayan bir şeyi beklemektir.

"Faizle flört et, evle evlen" — ama bu sözün de bir küçük yazısı var

Amerikan emlak dünyasında çok kullanılan bir söz var: "Marry the house, date the rate." Yani evle evlenirsin, faizle flört edersin.

Mantığı şu: Faiz değiştirilebilir bir şeydir. Alış fiyatı değiştirilemez.

Faiz düşerse refinance edip aylık ödemenizi düşürebilirsiniz. Ama 2 yıl sonra o evi 2026 fiyatından satın alamazsınız.

Şimdi dürüst kısmı, çünkü bu söz genelde yarım anlatılıyor:

• Refinance ücretsiz değil. Kredi tutarına göre genelde binlerce dolar kapanış masrafı çıkar. Bunu kaç ayda amorti edeceğinizi hesaplamadan refinance mantıklı olmayabilir.
• Refinance garanti değil. O gün kredi puanınızın, gelirinizin ve evin değerinin uygun olması gerekir. İşinizi kaybetmiş olabilirsiniz, ev değeri düşmüş olabilir.
• Faiz hiç düşmeyebilir. 1970'lerde alan insanlar 15 yıl boyunca refinance edebilecekleri bir seviye görmedi.

Yani bu söz "gözünü kapat al" demek değil. "Ödeyebileceğin bir evi alırsan faiz sonradan iyileşebilir; ama fiyatı sonradan pazarlık edemezsin" demek.

Beklemenin DOĞRU olduğu durumlar

Bu yazıyı okuyup "demek ki hemen almalıyım" sonucuna varmanızı istemiyorum. Beklemek bazı insanlar için doğru karardır ve bunu söylemeyen bir emlakçıya güvenmeyin.

1. Peşinat + kapanış masrafı + acil durum fonunuz yok. Peşinatı denkleştirip banka hesabınızı sıfırlıyorsanız, ev sizi zengin etmez; batırır. Su ısıtıcısı 2.000 dolar, klima 8.000 dolar.
2. 3-5 yıl aynı yerde kalacağınızdan emin değilsiniz. Alım-satım masrafları kısa vadede değer artışını yer. İşiniz belirsizse veya taşınma ihtimaliniz varsa kira daha akıllıca.
3. Gelir belgeniz henüz oturmadı. Yeni işe başladıysanız, self-employed'sanız ve 2 yıllık vergi beyanınız yoksa, önce lender'la konuşup ne zaman hazır olacağınızı öğrenin.
4. Kredi puanınız düşük. 620 ile 740 arasındaki fark size faizde belirgin bir puan farkı yaratır. 6 ay kredi puanı düzeltmek, 2 yıl faiz beklemekten çok daha getirili bir bekleyiştir.
5. Ödeyebileceğinizden pahalı bir ev bakıyorsunuz. Çözüm faizi beklemek değil, fiyat aralığını düşürmek.

Fark şu: bunların hepsi sizin kontrol edebileceğiniz şeyler. Faiz değil.

Bugün yapılacak 5 somut şey

1. Bir lender'dan pre-approval alın. Ev almak için değil, rakamı görmek için. Çoğu insan neyi bekleyeceğini bile bilmeden bekliyor. Ücretsiz.
2. Kendi break-even hesabınızı yaptırın. Lender'ınıza sorun: "Bugünkü faizle şu fiyatta alırsam ödeme ne olur? Faiz %5,5 olsa ve fiyat %6 artsa ne olur?" İki rakamı yan yana görün.
3. Rate buydown ve seller concession'ı gündeme getirin. Bugünkü Houston piyasasında satıcının veya builder'ın ilk 1-2 yıl için faizinizi düşürmesini istemek gerçekçi bir talep. Faizin düşmesini beklemek yerine faizi pazarlıkla düşürmek.
4. Kredi puanınızı kontrol edin. 6 ayda 40-60 puan çıkarmak, çoğu insanın faizden bekleyeceği kazancın üzerinde bir etki yapar.
5. Ne kadar ödeyebileceğinize karar verin, ne kadar onay alabileceğinize değil. Lender size onay verebilir; o rakamda yaşayacak olan sizsiniz.

Kapanış

O 63 yaşındaki adamın söylediği şeyin özü doğruydu: bugünkü faiz tarihsel olarak anormal değil, 2021 anormaldi.

Ama ben onun bıraktığı yerden devam edeyim. Mesele "faiz iyi" ya da "faiz kötü" değil. Mesele şu ki bekleme kararınızı bir rakama dayandırmıyorsanız, karar vermiyorsunuz demektir. Sadece erteliyorsunuz.

Ve erteleme bedava değil. Her ay kira olarak faturalanıyor.

Rakamları görün, kendi durumunuza göre karar verin. Karar "beklemek" çıkarsa, o da tamamen geçerli bir karardır. Yeter ki neyi, ne kadar süreyle ve hangi şart gerçekleşirse beklediğinizi biliyor olun.

Kaynaklar

• Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey (PMMS), 27 Ağustos 2026
• Freddie Mac PMMS tarihsel veri seti / FRED, 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US)
• Houston Association of Realtors, Temmuz 2026 Housing Market Update, 12 Ağustos 2026
• Homes.com Houston Housing Market Report, 2026
• Realtor.com verisi, CBS News aktarımı: 2020-2022 medyan fiyat artışı
• S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index
• Best Interest Financial & Clever Real Estate, mortgage sahipleri anketi, Şubat 2026
• Federal Housing Finance Agency (FHFA), mevcut mortgage ortalama faizi
• National Association of Home Builders (NAHB), 2026 faiz tahmini
• Wells Fargo U.S. Economic Outlook
• Fannie Mae faiz tahmini
• J.P. Morgan Global Research, US Housing Market Outlook

Tekrar hatırlatma: Bu yazı bilgilendirme ve haber yorumu amaçlıdır. Yatırım tavsiyesi, hukuki tavsiye veya vergi tavsiyesi değildir. Ben Teksas lisanslı bir gayrimenkul danışmanıyım (Executive Texas Realty); avukat, CPA veya lisanslı yatırım danışmanı değilim. Faiz oranları, fiyatlar ve piyasa verileri sürekli değişir; yukarıdaki rakamları okuduğunuz tarihteki resmî kaynaklardan doğrulayın. Kredi, vergi ve hukuki kararlarınız için kendi lender'ınıza, CPA'nıza ve avukatınıza danışın. Örnek hesaplamalar varsayımsaldır; vergi, sigorta, HOA ve MUD giderlerini içermez.