Borç-Gelir (Debt-to-Income) Oranı Nedir?

Amerika’da ev almak – özellikle mortgage (konut kredisi) kullanarak ev sahibi olmak – titiz bir finansal hazırlık gerektirir. Bu süreçte kredi skoru (kredi notu) ve borç-gelir oranı (Debt-to-Income, DTI) en kritik iki göstergedir. ABD’de ev almak isteyen birçok kişi “Amerika Emlak piyasası”, “Amerika’da ev nasıl alınır” gibi konuları araştırırken, bu iki kavramla mutlaka karşılaşır. Peki kredi skoru ve DTI oranı tam olarak nedir, neden bu kadar önemlidir, nasıl hesaplanır ve Texas Houston gibi bölgelerde ev alırken nelere etkisi olur? Bu rehberde bu soruları ayrıntılı şekilde yanıtlayacağız. Ayrıca, bekar, evli (çocuksuz), çocuklu aileler gibi farklı durumlar ve düşük, orta, yüksek gelirli örnek alıcı profilleri için örnek hesaplamalarla konuyu somutlaştıracağız. Bu sayede Amerika’da ev almak isteyen okurların aklında hiçbir soru işareti kalmayacak.

Kredi Skoru (Kredi Notu) Nedir ve Neden Önemli?

Kredi skoru, finansal geçmişinize dayalı sayısal bir puandır. ABD’de en yaygın kredi puanı türü FICO skorudur ve 300-850 aralığında değer alır. Bu skor, kredi kartı ve kredi ödemeleriniz, borç durumunuz, kredi geçmişinizin uzunluğu gibi birçok faktöre göre belirlenir. Mortgage başvurularında kredi skorunuz kritik rol oynar: yüksek puan daha kolay onay ve daha düşük faiz anlamına gelir, düşük puan ise kısıtlı seçenekler veya yüksek faiz demektir.

Genellikle minimum 620 puan, standart bir konut kredisi (conventional mortgage) alabilmek için alt sınır kabul edilir; hatta birçok kredi tipi için bu asgari koşuldur. Kredi skorunuz 740 ve üzerindeyse en iyi faiz oranlarını elde edebilirsiniz. Yapılan araştırmalara göre, 760+ puan sizi “mükemmel” kategorisine koyar ve bankalar bu durumda size en düşük faizli teklifleri sunma eğilimindedir. 620-759 arası puanlar ile de kredi onayı alabilirsiniz ancak bu aralıkta skorunuz düştükçe alacağınız faiz oranı bir miktar yükselir veya kredi şartları daha sıkı olabilir. Eğer 620’nin altındaysanız, geleneksel kredi verenler genellikle riskli görüp reddedebilir; bu durumda FHA kredisi gibi devlet destekli alternatiflere yönelmek gerekebilir. FHA (Federal Housing Administration) kredileri, daha düşük kredi skoru olan alıcılara yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Örneğin, 580 ve üzeri puana sahip alıcılar yalnızca %3,5 peşinatla FHA kredisi alabilirken, kredi puanı 500–579 aralığında olanlar için FHA en az %10 peşinat şartı arar. Kredi notunuz 580’in altındaysa ise, kredi onayı almak oldukça zorlaşır; bu durumda başvurmadan önce puanınızı yükseltmek neredeyse şarttır.

Kredi skorunun önemi sadece onay almakla sınırlı değil. Skorunuz, alacağınız faiz oranını ve şartları doğrudan etkiler. Örneğin, 30 yıl vadeli $300.000 bir mortgage için kredi notu 760 olan birisi, notu 620 olan birisine göre on binlerce dolar daha az faiz ödeyebilir. Yüksek skor, bankaya borcunuzu zamanında ödeyeceğiniz konusunda güven verir. Düşük skor ise riskli kabul edilir ve genellikle daha yüksek faiz (risk primi) veya ek ücretler, hatta zorunlu özel mortgage sigortası (PMI) ile telafi edilir. Bu yüzden Amerika’da ev almak isteyenlerin, özellikle Houston gibi rekabetçi piyasalar da dahil olmak üzere, öncelikle kredi notlarını kontrol etmeleri ve iyileştirmek için adımlar atmaları önerilir. Düzenli ödeme geçmişi oluşturmak, kredi kartı bakiyelerini düşük tutmak, yeni gereksiz kredi hesapları açmamak gibi adımlarla notunuzu zaman içinde yükseltebilirsiniz.

Borç-Gelir Oranı (DTI) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Borç-gelir oranı (Debt-to-Income ratio, DTI), aylık toplam borç ödemelerinizin brüt (vergiler öncesi) aylık gelirinize oranını ifade eden bir yüzde değerdir. Kısaca, her ay kazandığınız paranın ne kadarını mevcut borç ödemelerine ayırdığınızı gösterir. Bu oran, bir mortgage başvurusu incelenirken kredi verenlerin en çok dikkat ettiği finansal göstergelerden biridir.

DTI oranını hesaplamak oldukça basittir:

• Önce aylık toplam minimum borç ödemelerinizi toplayın. Bu tutara; mevcut konut kredisi veya kiranız, kredi kartı ödemeleriniz (asgari tutarlar), taşıt kredisi taksitleri, öğrenci kredisi taksitleri, ihtiyaç kredisi taksitleri, nafaka/çocuk desteği gibi düzenli borç ve yükümlülükler dahildir. (Günlük yaşam giderleri – gıda, ulaşım, eğlence – DTI hesaplamasına katılmaz; sadece resmi borç ödemeleri ve planlanan yeni konut kredisi ödemesi dikkate alınır.)
• Daha sonra brüt aylık gelirinizi belirleyin. (Eşinizle birlikte başvuruyorsanız, ikinizin toplam brüt geliri alınır.) Brüt gelir, maaşınızın vergi ve kesintiler öncesi halidir. Düzenli maaş dışında prim, komisyon, kira geliri gibi gelirler de belgelendirilebilirse sayılabilir.
• DTI = (Toplam aylık borç ödemeleri) / (Aylık brüt gelir) x 100% şeklinde hesaplanır.

Örneğin, aylık brüt geliriniz $5.000 ve her ay ödediğiniz borçlar (kredi kartı asgarisi, taşıt kredisi, vs.) toplamı $1.500 ise, borç-gelir oranınız = $1.500 / $5.000 = 0,30 yani %30 olur. Bu oran, gelirinizin %30’unun borç ödemelerine gittiğini gösterir. Mortgage başvurularında DTI hesaplanırken planladığınız yeni ev kredisi taksiti de hesaba katılır. Dolayısıyla ev alırken DTI oranınızı hesaplamak için, mevcut borçlarınıza ilaveten potansiyel mortgage aylık ödemesini de eklemeniz gerekir.

DTI oranının iki alt türü vardır: “front-end” DTI sadece konut giderlerinizi (yeni ev kredisi taksiti, ev vergisi, sigorta, aidat vs.) gelirinize oranlarken, “back-end” DTI tüm borçlarınızın toplamını kullanır. Genellikle “borç-gelir oranı” denildiğinde arka uç (back-end) kastedilir ve kredi verenler en çok bu toplam orana bakarlar. Bazı bankalar front-end orana da bakıp, sadece konut giderlerinizin gelirinizin yaklaşık %28’ini geçmemesini isteyebilir; ancak toplam DTI genellikle daha kritik bir metriktir.

DTI Oranı Neden Önemlidir?

Borç-gelir oranı, ödeme gücünüzün göstergesi olarak kabul edilir. Kredi verenler, aylık gelirinin büyük kısmı mevcut borçlara giden bir kişinin yeni alacağı borcu ödemekte zorlanabileceğini düşünür. DTI ne kadar düşükse, geliriniz borç yükünüze göre o kadar rahattır ve yeni kredi taksitini taşıyabilecek finansal alanınız var demektir. Bu yüzden düşük bir DTI oranı, tıpkı yüksek kredi skoru gibi, başvurunuzu güçlendirir. Aksine DTI oranınız yüksekse, kredi onay şansınız düşer veya onaylansa bile daha düşük kredi miktarı teklif edilebilir.

ABD’de mortgage piyasasında genel bir kural olarak “28/36 kuralı” sıkça dile getirilir: Aylık konut giderlerinin gelirinizin %28’ini, toplam borçlarınızın ise %36’sını geçmemesi önerilir. Bu oranlar “ideal” borç yükünü temsil eder. Nitekim birçok konvansiyonel kredi için %36 DTI üst sınır olarak hedeflenir. Yani brüt gelirinizin üçte birinden fazlasının borçlara gitmesi riskli kabul edilir. Elbette, günümüz şartlarında pek çok alıcı bu ideal limitleri aşabiliyor. Lenders (kredi veren kurumlar) esnek davranabilir: İyi bir kredi puanınız ve sağlam bir gelir/geçmişiniz varsa, %36’nın üzerinde DTI ile de kredi onayı alabilirsiniz. Örneğin, Fannie Mae standartlarına göre elde elle yapılan değerlendirmede DTI çoğunlukla %36’yı geçmemelidir; fakat güçlü bir kredi skoru ve belli bir nakit rezervi olan borçlular için %45’e kadar tolere edilebilir. Hatta otomatik onay sistemleri kullanıldığında (ör. Desktop Underwriter), konvansiyonel kredilerde %50 DTI’a kadar onay almak mümkün olabilmektedir. Bu esneklikler, başvuru sahibinin diğer niteliklerine bağlıdır. Örneğin çok yüksek kredi skorunuz ve yüklü bir peşinatınız varsa veya geliriniz çok istikrarlıysa, banka daha yüksek DTI’ı kabul edebilir. FHA kredileri gibi bazı kredilerde de toplam DTI oranı için genellikle üst sınır %43 civarında belirlenir (hatta bazı durumlarda %50’lere yaklaşabilir).

Özetle, borç-gelir oranınız ne kadar düşükse o kadar iyi değerlendirilirsiniz. DTI oranınız yüksekse, kredi alabilmek için yapmanız gerekenler şunlar olabilir: borçları azaltmak (örneğin kredi kartı borcunu kapatmak, varsa kredi taksitlerini bitirmek), alacağınız evin fiyatını düşürmek (daha düşük kredi çekmek gerekeceği için DTI düşer) veya peşinatı artırmak (kredi tutarı azalacağı için aylık taksit küçülür). Aksi takdirde yüksek DTI ile başvurursanız, başvurunuz reddedilebilir veya ancak daha yüksek faizli bir teklifi kabul etmek durumunda kalabilirsiniz.

Kredi skoru ve DTI oranı bir arada değerlendirilir. Bunlar, bir madalyonun iki yüzü gibidir: Kredi skorunuz finansal geçmişinize ışık tutarken, DTI mevcut ödeme kapasitenizi gösterir. Örneğin, kredi skorunuz mükemmel olsa bile DTI oranınız çok yüksekse, gelirinizin neredeyse yarısı borç ödemelerine gidiyorsa, banka yine de risk görebilir. Tam tersi, DTI oranınız çok düşük olsa da kredi skorunuz kötüyse, geçmişteki ödeme düzensizlikleriniz sorun yaratır. İdeal durumda yüksek skor & düşük DTI kombinasyonunu hedeflemelisiniz.

Texas (Houston) Özelinde: Ev Fiyatı, Vergiler ve Sigortanın Etkisi

Amerika’da ev alırken evin fiyatı kadar, konumuna göre değişen yan giderler de bütçenizi ve DTI oranınızı ciddi şekilde etkiler. Texas eyaleti – özellikle Houston ve çevresi – bu açıdan dikkat edilmesi gereken bir bölgedir. Öncelikle, Texas’ta emlak vergileri (property tax) oldukça yüksektir. Texas eyaletinde eyalet gelir vergisi yoktur; bunun yerine yerel yönetimler bütçelerini büyük ölçüde emlak vergileriyle finanse eder. Houston’ın bulunduğu Harris County bölgesinde ortalama efektif emlak vergi oranı %1,77’dir, ki bu oran ABD ulusal ortalamasının (yaklaşık %0,90) neredeyse iki katıdır. Basitçe söylemek gerekirse, Houston civarında bir evin değeri üzerinden her yıl neredeyse %2’ye varan vergi ödersiniz.

Bu verginin aylık mortgage ödeme planınıza etkisi büyüktür. Örneğin Houston’da $300.000 değerinde bir ev satın aldığınızı varsayalım. Bu evin yılda yaklaşık $5.300 (300.000 x %1,77) emlak vergisi olacaktır. Aylık hesapta bu $440–450 civarı ek yük demektir. Yani sadece banka kredisi taksitini değil, vergiyi de her ay bir kenara koymalısınız (birçok banka vergiyi ve sigortayı kredi taksitine dahil edip escrow hesabıyla toplar). Texas’ta evlerin sigorta primleri de ülke ortalamasından yüksektir. Houston özellikle kasırga, fırtına, sel gibi risklere açık bir bölge olduğu için sigorta ücretleri pahalıdır. 2025 verilerine göre Houston’da $300.000 değerindeki bir evin yıllık ev sigortası primi ortalama $5.000–6.000 civarındadır. Aylık karşılığı yaklaşık $450–500 ekstra masraf demektir. Buna isteğe bağlı olsa da çoğu zaman alınan deprem, sel sigortaları dahil değildir (Houston’da sel bölgesi ise sel sigortası zorunlu olabilir). Görüldüğü gibi, Texas Houston özelinde aylık mortgage ödemesine ek olarak sadece vergi + sigorta için kabaca her ay $800–1.000 ayırmak gerekebilir. Bu rakamlar, DTI hesabınızda büyük rol oynar: Örneğin $300.000’lik ev için $1.500 civarı kredi taksitine ek $900 yan gider varsa, aslında bankanın gözünde aylık $2.400 borç yükünüz var demektir. Bu yüzden Houston gibi bölgelerde ev alırken, “çok pahalı olmayan bir ev alıyorum” diye düşünüp yan giderleri göz ardı etmek büyük hata olur. Evin fiyatıyla orantılı şekilde vergisi ve sigortası geleceğini unutmamak gerekir.

Ayrıca, eğer peşinatınız %20’nin altındaysa – ki özellikle ilk defa ev alanlar için yaygın bir durum – özel mortgage sigortası (PMI) ödemeniz gerekecektir. PMI, kredi tutarınızın genelde binde birkaç’ı oranında yıllık prim şeklinde hesaplanır ve aylık ödemenize eklenir. Örneğin $300.000 ev için %5 peşinat ($15.000) verip $285.000 mortgage çektiğinizde, PMI priminiz kredi veren ve kredi skorunuza bağlı olarak yıllık %0,5–1 arası (yaklaşık $1.500–2.800) olabilir. Bu da aylık $120–230 ekstra ödeme anlamına gelir. FHA kredilerinde ise MIP denilen mortgage sigortası tüm kredi süresi boyunca ödenir (yıllık ~%0,85 civarında). PMI/MIP ödemeleri doğrudan DTI oranınızı yükseltir, çünkü aylık borç hanenize eklenir. Bu nedenle peşinatınız azsa, DTI hesabınızı yaparken bu sigorta primini de unutmamalısınız. Mümkünse kredi notunuzu yükseltip bir miktar daha peşinat biriktirerek PMI yükünden kurtulmak, ya da en azından PMI’ı kısa sürede kaldırabilecek plan yapmak (örneğin ev değeriniz yükselince veya bir miktar kredi ödeyince %20 eşik değerine ulaşıp PMI’ı iptal ettirmek) uzun vadede avantajlı olacaktır.

Özetle, Houston, Texas gibi bölgelerde ev alırken sadece evin etiket fiyatına değil, o evin size aylık gerçek maliyetine odaklanmalısınız. Emlak vergisi ve sigorta, DTI oranınızı ciddi şekilde artırabilecek kalemlerdir. Aynı evin başka eyalette belki yarısı kadar vergiyle geleceğini, fakat Texas’ta yüksek vergilerin ödeme gücünüzü daha çok zorlayacağını hesaba katmalısınız.

Örnek Hesaplamalar: Farklı Gelir ve Aile Durumları

Değindiğimiz teorik bilgileri, çeşitli alıcı profilleri üzerinden örneklerle somutlaştıralım. Aşağıda farklı aile durumlarına (bekar, evli ve çocuklu) ve farklı gelir seviyelerine (düşük, orta, yüksek) sahip dört hayali senaryo hazırladık. Her birinde Texas, Houston bölgesinde belirli fiyatlı bir ev alınacağını varsayarak kredi ve DTI hesaplamaları yapacağız. Bu örnekler, kendi durumunuza yakın bir profil bulup ev alırken nasıl bir bütçe/borç dengesi ile karşılaşabileceğinizi anlamanıza yardımcı olacak.

Not: Tüm örneklerde basitlik açısından 30 yıl vadeli, %6,5 faizli bir mortgage ve %20 peşinat (dolayısıyla PMI’sız) varsayılmıştır. Emlak vergisi oranı %1,77, yıllık ev sigortası primi ise ilgili değerdeki ev için yaklaşık yıllık %1,8–2 civarında alınmıştır. Ayrıca mevcut diğer borçlar için her senaryoda makul bir varsayım yapılmıştır. Gerçek oranlar ve masraflar kişiden kişiye değişebilir.

Senaryo 1: Bekar, Düşük Gelirli (250.000$ Değerinde Ev)

• Profil: 30 yaşında bekar bir birey. Aylık brüt geliri $5.000 (yıllık ~60.000$). Kira öder gibi kendi evine sahip olmak istiyor.
• Mevcut Borçlar: Aylık $250 taksitli bir araba kredisi var, ayrıca kredi kartı borçlarının asgari ödemesi aylık $100. Toplam diğer borç ödemesi = $350/ay.
• Ev Detayları: Houston’da $250.000 fiyatla bir daire satın almayı planlıyor. %20 peşinat ($50.000) koyarak $200.000 mortgage çekecek.
• Aylık Mortgage Ödemesi (P&I): $200.000 kredi, %6,5 faiz, 30 yıl vadede aylık takriben $1.264 tutarında taksit çıkar.
• Emlak Vergisi: Yıllık yaklaşık $4.425 (250k x %1,77) vergi, aylık $370 olarak hesaplanabilir.
• Ev Sigortası: Yıllık ~ $4.500 (250k için), aylık yaklaşık $375.
• Toplam Aylık Konut Gideri: $1.264 (kredi) + $370 (vergi) + $375 (sigorta) ≈ $2.009. Yuvarlarsak aylık ~$2.000 konut gideri söz konusu.
• Toplam Aylık Borç (yeni durum): $2.000 (ev) + $350 (mevcut diğer borçlar) = $2.350.
• Borç-Gelir Oranı (DTI): Brüt gelir $5.000. Yeni borç toplamı $2.350. DTI = 2350 / 5000 = %47.

Analiz: %47 gibi bir DTI oranı, tipik önerilen %36 sınırının oldukça üzerindedir. Bekar ve görece düşük gelirli bir kişi için $250k ev Houston bölgesinde geliriyle orantılı olarak biraz pahalı kalmıştır. Bu durumda konvansiyonel bir kredi onayı almak zor olabilir. Ancak, kredi puanı yüksek ise veya FHA gibi esnek bir kredi programına başvurursa onay imkanı doğabilir (FHA, %50 civarına kadar DTI kabul edebilmektedir). Yine de bu kişi için tavsiye, borç yükünü azaltması veya ev bütçesini küçültmesidir. Örneğin önce araba borcunu kapatıp aylık $250’yi boşa çıkarırsa DTI %42’ye düşer. Ya da ev fiyatını $200k’ya düşürüp daha düşük vergi/sigorta ile DTI’ını makul seviyeye çekebilir. Aksi takdirde bu borç yüküyle yaşamak finansal olarak da zorlayıcı olacaktır (gelirinin yarıya yakını ev ve borç için gidecek, elde avuçta çok az kalacaktır). Not: Bu senaryoda peşinat %20 aldık; eğer bu kişi %20 peşinat biriktiremediyse ve örneğin %5 peşinatla konut alsaydı, PMI ile aylık belki $100+ ekstra yük binecek ve DTI daha da yükselecekti. Bu da alt gelir grupları için ev sahibi olmanın zorluklarından biri – peşinat azsa aylık ödeme iyice şişiyor.

Senaryo 2: Evli, Çocuksuz, Orta Gelirli (300.000$ Değerinde Ev)

• Profil: Evli bir çift, ikisi de çalışıyor. Toplam aylık brüt gelirleri $8.000 (kişibaşı ~4k; yıllık hane geliri ~96.000$). Henüz çocuk yok, dolayısıyla hane giderleri daha kontrol edilebilir düzeyde.
• Mevcut Borçlar: Çiftin ortak aylık $300 taksitli bir araba kredisi var (tek araç kullanıyorlar) ve kredi kartı borçları çok az, aylık asgari ödemesi toplam $100. Başka büyük borç yok. Toplam = $400/ay diğer borç.
• Ev Detayları: Houston’da $300.000 değerinde müstakil bir ev alacaklar. %20 peşinat ($60k) ile $240.000 mortgage kullanacaklar.
• Aylık Mortgage Ödemesi (P&I): $240k, %6,5 faiz, 30 yıl vadede yaklaşık $1.517/ay.
• Emlak Vergisi: Yıllık ~$5.310, aylık $442.
• Ev Sigortası: Yıllık ~$5.400, aylık $450 (Houston ortalamasına yakın).
• Toplam Aylık Konut Gideri: $1.517 + $442 + $450 ≈ $2.409/ay (yaklaşık $2.400).
• Toplam Aylık Borç (yeni durum): $2.409 (ev) + $400 (diğer) = $2.809.
• Borç-Gelir Oranı (DTI): Brüt gelir $8.000. Borçlar $2.809. DTI = 2809 / 8000 = %35.

Analiz: %35 DTI, klasik %36 eşiğinin hemen altında, gayet sağlıklı bir orandır. Bu çift, orta gelirli sayılabilecek bir hane olarak $300k seviyesinde bir evi rahatlıkla karşılayabilmektedir. Toplam borç yükleri gelirlerinin üçte birinden biraz az, bu da onlara her ay vergi sonrası gelirlerinden ev dışındaki harcamalar için yeterli alan bırakır. Banka perspektifinden de %35 DTI son derece makul olduğundan kredi onayı alma olasılıkları yüksektir. Kredi skorları da iyi ise en iyi faiz oranlarına erişebilirler. Bu senaryoda çocuk olmaması finansal esneklik sağlıyor; ileride çocuk sahibi olurlarsa bütçelerine yeni kalemler eklenecek ama şu an için gelirlerinin büyük kısmını eve ayırıp yine de geçinebiliyorlar. Örneğin ileride çocuk olduğunda ve belki bir kişi bir süre çalışamazsa, tek maaşla (4k) bu evin ödemesi çok yüksek gelebilir. Bu nedenle şimdiden ileriki durumları da düşünerek borçlanmaları önemli. Ancak iki maaş sürdükçe $300k ev bu hane için dengeli bir seçim gibi görünüyor. Not: Bu çift de %20 peşinat verebildiği için PMI ödemiyor; bu da DTI’ı düşük tutmada pay sahibi.

Senaryo 3: Evli, 1 Çocuklu, Orta-Yüksek Gelirli (350.000$ Değerinde Ev)

• Profil: Evli bir çift ve 5 yaşında bir çocukları var. Çiftin toplam aylık brüt geliri $9.000 (yıllık ~108.000$). Gelir, orta seviye üstünde sayılabilir. Çocuk nedeniyle kreş/bakım masrafları var ancak bunlar DTI’a dahil değil (borç değil, yaşam gideri sayılır).
• Mevcut Borçlar: Ailede iki araç var, birinin kredisi bitmiş, diğerinin aylık taksiti $400. Ayrıca eşlerden birinin üniversite kredi borcu aylık $200. Kredi kartı asgarileri toplam $100 civarında. Toplam diğer borç = $700/ay.
• Ev Detayları: Houston banliyösünde bahçeli bir ev, fiyatı $350.000. %20 peşinat ($70k) ile $280.000 mortgage alınacak.
• Aylık Mortgage Ödemesi (P&I): $280k, %6,5 faiz, 30 yıl vadede yaklaşık $1.770/ay.
• Emlak Vergisi: Yıllık ~$6.195, aylık $516.
• Ev Sigortası: Yıllık ~$6.300, aylık $525 (ev değerine göre biraz daha yüksek prim).
• Toplam Aylık Konut Gideri: $1.770 + $516 + $525 ≈ $2.811/ay (yaklaşık $2.800).
• Toplam Aylık Borç (yeni durum): $2.811 (ev) + $700 (diğer) = $3.511.
• Borç-Gelir Oranı (DTI): Brüt gelir $9.000. Borçlar $3.511. DTI = 3511 / 9000 = %39.

Analiz: %39 DTI, önerilen sınırın biraz üzerinde, ancak birçok kredi programının tolere edeceği bir seviyedir (iyi kredi puanıyla ve istikrarlı gelirle muhtemelen onay alırlar). Bu aile, gelirini artırarak veya borçlarını azaltarak DTI’ını bir parça düşürebilir. Örneğin, ellerinde birikim varsa kalan araç kredisini kapatmak aylık $400 azaltacaktır, DTI böylece %34’e geriler ki bu oldukça rahat bir düzey olur. Mevcut haliyle %39 DTI ile kredi alabilirler ancak finansal esneklikleri sınırlı olacaktır – beklenmedik harcamalara veya gelirde kesintiye karşı daha kırılgan olurlar. Bir çocukları olması, bütçede çocuk bakım ve eğitim masrafları gibi kalemler getirdiğinden, aslında net gelirlerinin ev dışı kısmı ilk iki senaryoya göre daha baskı altında. Banka bu giderleri hesaba katmaz ama aile kendi bütçesinde bunu hissedecektir. Bu nedenle bu ailenin yapması gereken, ileride gelirlerinin artmaması halinde borçlanmayı daha fazla yükseltmemek ve mümkünse gelirinin %40’ını aşan borç yükünden kaçınmaktır. $350k’lık ev, onların gelir seviyesinin üst sınırlarında bir tercih gibi duruyor. Bir alternatif, %10 daha düşük fiyatlı bir ev alarak (örneğin $320k) DTI’ı birkaç puan düşürmek olabilirdi. Yine de, mevcut durum ABD ortalamasında birçok ailenin yaşadığı bir senaryodur: İki gelirli, tek çocuklu bir aile, gelirinin kabaca %40’ıyla konut sahibi olabilmektedir ve bu makul karşılanır. Bu oranın üstüne çıkılması ise riskli bölge olarak değerlendirilebilir.

Senaryo 4: Evli, 2 Çocuklu, Yüksek Gelirli (400.000$ Değerinde Ev)

• Profil: Evli bir çift, 2 çocuklu (biri 8, diğeri 3 yaşında). Çiftin toplam aylık brüt geliri $10.000 (yıllık 120.000$). Bu gelir, ortalamanın üzerinde, “yüksek gelir” grubunun alt eşiği denebilir. Çocuklar nedeniyle hem okul masrafları hem çocuk bakım masrafları bulunuyor.
• Mevcut Borçlar: Ailenin iki arabası da kredili, toplam aylık taksitleri $800 ($500 + $300). Kredi kartı asgari ödemeleri ve diğer ufak borçlar ayda $200 civarında. Toplam diğer borç = $1.000/ay.
• Ev Detayları: Houston’ın iyi bir semtinde geniş bir ev, fiyatı $400.000. %20 peşinat ($80k) ile $320.000 mortgage alacaklar.
• Aylık Mortgage Ödemesi (P&I): $320k, %6,5 faiz, 30 yıl vadede yaklaşık $2.023/ay.
• Emlak Vergisi: Yıllık ~$7.080, aylık $590.
• Ev Sigortası: Yıllık ~$7.200, aylık $600 (büyük ve değerli ev için prim de daha yüksek).
• Toplam Aylık Konut Gideri: $2.023 + $590 + $600 ≈ $3.213/ay (yaklaşık $3.200).
• Toplam Aylık Borç (yeni durum): $3.213 (ev) + $1.000 (diğer) = $4.213.
• Borç-Gelir Oranı (DTI): Brüt gelir $10.000. Borçlar $4.213. DTI = 4213 / 10000 = %42.

Analiz: %42 DTI, artık üst sınıra yaklaşan bir orandır. Bu çift yüksek gelirli olsa da borçları da oldukça yüksek. $400k değerindeki bir ev, aylık vergi ve sigortasıyla birlikte düşünüldüğünde bu gelir seviyesinde aile bütçesini zorlayabilir. Bankalar genellikle %43 üzerini (özellikle conventional kredilerde) onaylamak istemez, fakat %42 ile muhtemelen onay alırlar – tabii kredi skorları iyi ve gelirleri istikrarlı ise. Ancak aile bütçesi açısından bakarsak, gelirlerinin neredeyse yarısı ev ve borç ödemelerine gidecek. Kalan $5.800 (vergisiz) gelirin de vergiler sonrası belki $4.500 gibi elde kalacağını düşünürsek, iki çocuklu bir ailenin yaşam giderlerini karşılamak için çok geniş bir marj kalmıyor. Bu yüzden bu aileye finansal danışmanlar genelde borç yüklerini azaltmalarını önerirdi. Örneğin araçlarından birini nakde çevirip kredi borcunu bitirseler aylık $300 kazanırlar, DTI %39’a geriler. Veya evi biraz daha düşük fiyata razı olsalar (örneğin $350k–$370k aralığı), aylık belki birkaç yüz dolar düşüşle DTI’ları makul seviyeye iner. Yüksek gelirleri olduğu için belki %42 ile idare edebilirler, ama unutulmamalı ki yüksek gelir düzeyi, yüksek harcama sorumluluklarını da beraberinde getirir (özellikle çocuklu ailelerde). Amerikan standartlarında çocukların eğitimi, sağlık giderleri, bakım giderleri gibi kalemler aylık bütçede ciddi pay tutar ancak bunlar DTI hesabında görünmez. Bu aile, kredi alırken bu görünmez giderleri de düşünerek karar vermelidir. Sonuç olarak $400k ev bu gelirle alınabilir ve kağıt üstünde onaylanabilir olsa da, finansal esneklik bırakmayan agresif bir seçenektir. Eğer gelirleri birkaç sene içinde artacaksa veya çift kariyer basamaklarında yükseliyorsa bu yük zamanla hafifleyebilir; aksi takdirde daha temkinli borçlanmak mantıklı olacaktır.

Yukarıdaki senaryolar, her aile tipinin farklı bir “ev alma gücü” olduğunu gösteriyor. Bekar düşük gelirli biriyle, çift yüksek gelirli bir ailenin alabileceği evin büyüklüğü arasında belirgin fark var. DTI oranı, “ne kadar ev alabileceğinizi” kabaca belirleyen bir oran aslında. Kendi gelir ve borç durumunuzu benzer şekilde hesaplayarak, banka onayı almadan önce kendi kendinize bir stres testi yapabilirsiniz. Unutmayın, bankalar genelde brüt geliri esas alıyor; oysa sizin gerçek harcanabilir geliriniz net maaşınız. Dolayısıyla brüt gelirin %40’ıyla borç ödemek, net gelirin belki %50-55’ine denk gelebilir ki bu sizi yaşam masraflarınızda zorlayabilir. Bu nedenle sadece onay almaya yetecek seviyeyi değil, sizin rahat edeceğiniz ödeme seviyesini de düşünmelisiniz.

Sonuç ve Tavsiyeler

Amerika’da ev almak, özellikle kredi kullanarak ev sahibi olmak, planlı ve bilgili hareket etmeyi gerektiren bir süreç. Türkiye’deki ev alma kültüründen farklı olarak ABD’de kredi skorunuza ve borç-gelir oranınıza büyük önem verilir. Bu yazıda kredi skoru ve DTI oranının ne olduğunu, nasıl hesaplandığını ve ev alım sürecini nasıl etkilediğini detaylıca ele aldık. Özetlemek gerekirse:

• Kredi notunuzu erken kontrol edin: Amerika’ya yeni geldiyseniz kredi geçmişi oluşturmak zaman alır. Ev almadan en az 6-12 ay önce kredi puanınızı öğrenin ve düşükse yükseltmek için adımlar atın. İyi bir kredi skoru (ör. 720+ üzeri) size binlerce dolar kazandırabilir.
• Borç yükünüzü yönetin: Yeni bir mortgage ödemesine girmeden önce mümkünse gereksiz borçlarınızı kapatın. Özellikle yüksek faizli kredi kartı borçları veya bitmek üzere olan kredi taksitleri varsa bitirin ki DTI oranınız düşsün. DTI’nizi %36 civarına çekebilirseniz başvurunuz çok daha sağlam olacaktır.
• Bütçe hesaplaması yapın: Gelirinize göre alabileceğiniz maksimum ev fiyatını önceden hesaplayın. Bunun için kabaca brüt yıllık gelirinizin 4-5 katından fazla ev bakmamaya çalışabilirsiniz (geliriniz yüksekse 5-6 katına çıkabilir). Örneğin yıllık $80k kazanıyorsanız $400k ev belki üst sınırdır. Online mortgage hesaplayıcıları kullanarak vergi ve sigorta dahil aylık ödeme simülasyonları yapın.
• Houston gibi bölgelerde yan masrafları unutmayın: Emlak vergisi ve sigorta primleri nerede ev aldığınıza göre çok değişir. Houston’da bunlar yüksek olacağı için DTI hesaplarınıza mutlaka dahil edin. Sadece faiz ve anaparaya odaklanıp vergiyi göz ardı etmeyin.
• Peşinat ve PMI planı yapın: %20’den az peşinat koyacaksanız PMI maliyetini araştırın. Bazen biraz daha birikim yapıp PMI’dan kurtulmak uzun vadede daha iyi olabilir. FHA ile düşük peşinat alacaksanız, onun sigorta maliyetlerini ve koşullarını anlayın.
• Uzman yardımı almaktan çekinmeyin: Hem kredi hem de ev seçimi konularında, bölgeyi iyi bilen profesyonellere danışmak çok faydalı. Örneğin Houston, Teksas özelinde, bölgedeki piyasa dinamiklerine hakim bir emlak danışmanı (bir Houston emlakçısı) size uygun bütçede doğru evi bulmanızda yardımcı olabilir. Amerika’da Türk emlak danışmanları da mevcut – Houston’da faaliyet gösteren Can Colpan gibi uzmanlar sık sık yayınladıkları içeriklerde kredi skoru ve DTI oranının önemine değinerek alıcıları bilgilendirmektedir. Güvendiğiniz bir danışman, “Amerika’da ev nasıl alınır?” sorusuna yanıt bulma sürecinde hem finansal hem hukuki adımlar konusunda sizi yönlendirebilir.

Sonuç itibariyle, Amerika’da ev sahibi olmak hayaliniz ulaşılabilir bir hedef, yeter ki doğru hazırlığı yapın. Kredi skorunuz ve borç-gelir oranınız kontrol altında olduktan sonra, geriye bütçenize uygun evi bulmak ve satın alma sürecindeki prosedürleri tamamlamak kalıyor. Bu rehberde verdiğimiz bilgiler ışığında kendi finansal durumunuzu değerlendirebilir, eksiklerinizi giderip daha donanımlı şekilde ev arayışına başlayabilirsiniz. Unutmayın, iyi bir hazırlık ile hem kafanız rahat eder hem de hayalinizdeki eve giden yolda engelleri minimize edersiniz. Şimdiden başarılar ve yeni evinizde huzurlu, mutlu bir yaşam dilerim!

Kaynaklar

1. Grape Law Firm Blog – ABD’de Mortgage ve Türkiye’de Ev Kredisi Karşılaştırması. (13 Haziran 2025) – Kredi skoru ve borç-gelir oranı kriterleri hakkında Türkçe bilgi.
2. Mortgage-Rates.ai – Before You Apply: Know What Your Credit Score Means. (22 Temmuz 2025) – ABD kredi skoru aralıkları ve etkileri (760+ en iyi faiz, 620 altı FHA, 580 altı riskli) konusunda güncel bilgi.
3. Fannie Mae Selling Guide – B3-6-02, Debt-to-Income Ratios. (Güncelleme 02 Nisan 2025) – Konvansiyonel kredilerde DTI limitleri (manuel işlemde %36, iyi durumlarda %45; otomatik onayla %50’ye dek) resmi kriterleri.
4. SmartAsset – Harris County, TX Property Tax. – Houston (Harris County) emlak vergisi oranı ~%1,77 olarak belirtilmiş, ABD ortalamasının yaklaşık iki katı.
5. Bankrate – Home Insurance Rates by State for 2025. – Houston için yıllık ev sigortası primi $300k evde ortalama ~$5.391 olarak listelenmiş (yüksek risk bölgesi olması nedeniyle ülke ortalamasının üzerinde).