Can Colpan – Texas Real Estate Agent5.0
Menü
← BlogHaberler

Ev Aldıysanız Paranız Olabilir: Emlak Komisyonu Davalarında Son Günler

20 Ağustos 2026

Kısa Özet

ABD'de emlak komisyonlarıyla ilgili açılan toplu davalar (class action) sonuçlanmaya başladı. Bu davalar ev satanlar için değil, ev alanlar için. Şu anda başvuruya açık iki ayrı fon var:

1. Dava 2. Dava
Kimler ödüyor Keller Williams + RE/MAX NAR (Ulusal Emlakçılar Birliği) + çeşitli emlak şirketleri
Toplam tutar 28.500.000 $ 120.334.500 $
Son başvuru 25 Ağustos 2026, 23:59 (Central) 27 Ekim 2026
Belge gerekiyor mu Hayır Evet (tapu / kapanış belgesi)
Resmi site HomeBuyerLitigation.com HomeBuyerSettlement.com

Bu davalar ülke genelinde geçerli. 50 eyaletin tamamı, Washington D.C. ve Porto Riko kapsam içinde; sadece geçerli tarih aralığı eyalete göre değişiyor.

En kritik nokta: Bunlar birbirinden tamamen ayrı iki dava. Ayrı fonlar, ayrı yöneticiler, ayrı başvuru formları. Birine başvurmanız diğerine başvurmuş sayılmanızı sağlamaz. İkisine de uygunsanız iki ayrı başvuru yapmanız gerekir.

Bu dava tam olarak ne hakkında?

ABD'de bir ev satıldığında, geleneksel olarak komisyonun tamamını satıcı öder ve bu komisyon alıcı temsilcisiyle paylaşılır. Türkiye'deki sistemden en büyük farklardan biri budur ve buraya yeni gelenlerin en çok şaşırdığı konudur.

Açılan davalarda ev alan kişiler şunu iddia etti: Sektörün kuralları, satıcıları alıcı temsilcisine yüksek komisyon teklif etmeye zorluyordu. Bu maliyet de sonuçta ev fiyatlarına yansıyordu. Yani alıcılar, farkında olmadan komisyonun bir kısmını daha yüksek ev fiyatı olarak ödemiş oluyordu.

Davalı şirketler bu iddiaları kabul etmedi. Hiçbir mahkeme "bu şirketler suçludur" kararı vermedi. Şirketler, davayı yıllarca sürdürmek yerine bir anlaşmaya varmayı tercih etti ve bir fon oluşturdu. Bu yazıdaki bilgiler o fonlardan pay alma sürecini anlatıyor.

Bu ayrımı özellikle vurguluyorum: "Emlakçılar suçlu bulundu, para cezası aldı" şeklinde bir durum yok. Hukuki olarak doğru ifade şu: iddialar var, kabul edilmedi, taraflar anlaştı.

Dava 1: Keller Williams ve RE/MAX — 28,5 Milyon Dolar

Bu, süresi en yakın olan ve acil olandır.

Dava adı Batton ve diğerleri v. National Association of REALTORS ve diğerleri, Illinois Kuzey Bölgesi Federal Mahkemesi'nde görüldü. Keller Williams 20 milyon dolar, RE/MAX 8,5 milyon dolar ödemeyi kabul etti. Mahkeme 4 Ağustos 2026'da anlaşmalara nihai onayı verdi.

Uygunluk şartları

Üç şartın hepsinin sağlanması gerekiyor:

  1. Tarih: Konutu, yaşadığınız eyalet için geçerli başlangıç tarihinden sonra ve 14 Nisan 2026 tarihinden önce satın almış olmalısınız. Bu başlangıç tarihi her eyalette farklı. Aşağıdaki tabloda kendi eyaletinizi bulabilirsiniz.
  2. MLS: Aldığınız ev, MLS'te (Multiple Listing Service — emlakçıların kullandığı ortak ilan sistemi) listelenmiş olmalı.
  3. Komisyon: Satış işleminde bir emlak ofisine (brokerage) komisyon ödenmiş olmalı.

Hangi eyalette hangi tarih geçerli?

Dava 50 eyaletin tamamını, Washington D.C.'yi ve Porto Riko'yu kapsıyor. Sadece kapsam başlangıç tarihi değişiyor. Bitiş tarihi ise tüm eyaletler için aynı: 14 Nisan 2026.

Başlangıç tarihiEyaletler
25 Ocak 2019Texas
25 Ocak 2018Alaska, Colorado, Kansas, Maryland, Mississippi, Montana, Oklahoma, South Carolina, Washington
25 Ocak 2017Arizona, California, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Nebraska, Nevada, New Hampshire, New Mexico, North Carolina, Virginia, Washington D.C.
25 Ocak 2016Arkansas, Illinois, Iowa, Kentucky, Missouri, Utah, West Virginia
25 Ocak 2015Alabama, Connecticut, Hawaii, Indiana, Maine, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Jersey, New York, North Dakota, Ohio, Oregon, Pennsylvania, South Dakota, Tennessee, Vermont, Wisconsin
25 Ocak 2013Wyoming
25 Ocak 2011Louisiana, Rhode Island
25 Ocak 2006Porto Riko

Dikkat çekici bir nokta: Texas, kapsamı en dar olan eyalet. New York veya New Jersey'de ev aldıysanız 2015'e kadar, Louisiana'da 2011'e kadar geri gidebiliyorsunuz. Yani başka bir eyalette daha eski bir alımınız varsa da kontrol etmeye değer.

Birden fazla eyalette ev aldıysanız, her mülk için ayrı başvuru yapmanız gerekiyor.

Çok önemli iki nokta

Keller Williams veya RE/MAX ile çalışmış olmanız gerekmiyor. Bu, en çok yanlış anlaşılan konu. Hangi emlak şirketiyle ev aldıysanız alın — Executive Texas Realty, Compass, eXp, bağımsız bir emlakçı, fark etmez — yukarıdaki üç şartı sağlıyorsanız başvurabilirsiniz.

Birden fazla ev aldıysanız, her ev için ayrı başvuru yapmanız gerekiyor. Tek formda iki ev bildiremezsiniz.

Nasıl başvurulur

Formda büyük ihtimalle şunlar istenecek: mülkün adresi, satın alma tarihi, satın alma fiyatı ve ödenen komisyon bilgisi. Bu bilgilerin hepsi kapanış belgenizde (Closing Disclosure) yazar.

Dava 2: NAR ve Diğer Şirketler — 120,3 Milyon Dolar

Bu ikinci dava daha büyük bir fon ama süresi daha uzun: 27 Ekim 2026.

Dava adı Tuccori v. At World Properties. NAR ve bir dizi emlak şirketi toplam 120.334.500 dolar ödemeyi kabul etti. Bu fondaki ödemeler, ödenen komisyon miktarına göre orantılı olarak dağıtılacak; daha yüksek komisyon ödeyenler daha yüksek pay alacak.

Farkı nedir:

Eğer birinci davaya uygunsanız, önce onu halledin (süresi çok daha yakın), sonra rahat rahat ikincisine bakın.

Kimler başvuramaz?

Bu kısım en az uygunluk şartları kadar önemli, çünkü yanlış beklenti oluşmasın:

Ev satanlar. Satıcılar için açılan komisyon davalarının başvuru süreleri doldu. İlk grubunki 9 Mayıs 2025'te, son grubunki 30 Aralık 2025'te kapandı. Şu anda açık olan iki dava sadece alıcılar için.

Kiracılar. Kiralama işlemleri bu davaların kapsamında değil.

MLS'te listelenmemiş ev alanlar. Ev sahibinden doğrudan, emlakçısız aldıysanız (FSBO) ve ev hiç MLS'e girmediyse, muhtemelen kapsam dışısınız.

Komisyon ödenmemiş işlemler. Satışta hiçbir emlak ofisine komisyon ödenmediyse şart sağlanmıyor.

Yeni inşaat (new construction) alanlar dikkat

Houston bölgesinde — özellikle Katy, Cypress, Richmond, Tomball gibi bölgelerde — yeni gelen ailelerin çoğu builder'dan (Lennar, Highland Homes, Perry, Smith Douglas gibi) yeni ev alıyor. Burada durum kişiden kişiye değişiyor:

Emin değilseniz kapanış belgenize (Closing Disclosure) bakın. Genellikle Section H veya broker komisyonu satırında, hangi ofise ne kadar ödendiği yazar. Orada bir emlak ofisi adı ve komisyon tutarı görüyorsanız, bu şart sağlanıyor demektir.

Ne kadar para gelecek?

Dürüst cevap: henüz belli değil.

Dağıtılacak tutar üç şeye bağlı:

  1. Toplam kaç kişinin başvuru yaptığı
  2. Evinizin satın alma fiyatı
  3. İşlemde ödenen komisyon miktarı

Fondan önce avukat ücretleri, dava masrafları ve yönetim giderleri düşülüyor. Kalan miktar başvuranlar arasında orantılı (pro rata) dağıtılıyor.

Kimsenin "şu kadar alacaksınız" demesine inanmayın; bu rakam matematiksel olarak henüz hesaplanamaz. Gelecek tutar mütevazı olabilir. Ama başvurunun size maliyeti sıfır ve süresi birkaç dakika. Hakkınız olan bir şeyi kullanmamak için sebep yok.

Dolandırıcılık uyarısı — bunu mutlaka okuyun

Bu tür haberler çıktığında hemen "sizin adınıza başvuru yapalım" diyen aracı siteler ve şirketler türüyor. Genellikle gelen paranın %20-40'ını komisyon olarak istiyorlar.

Buna hiç gerek yok. Başvuru:

Sadece şu iki adresi kullanın:

Ayrıca: hiç kimse sizden bu başvuru için Sosyal Güvenlik numaranızı, banka şifrenizi veya kredi kartı bilginizi telefonda istemez. Böyle bir arama gelirse kapatın.

Sık Sorulan Sorular

Green Card sahibiyim / vatandaş değilim. Başvurabilir miyim? Kapsam, vatandaşlık durumuna göre değil, ev satın alma işlemine göre belirleniyor. Şartları sağlıyorsanız başvurabilirsiniz. Vergi kimliğiniz (SSN veya ITIN) ödeme aşamasında sorulabilir.

Evi bir LLC veya şirket adına aldım. Anlaşma metinlerinde tüzel kişiler (entities) de kapsama alınmış durumda. Formu şirket bilgileriyle doldurmanız gerekir.

Aldığım evi sonradan sattım. Hâlâ başvurabilir miyim? Evet. Önemli olan satın alma işleminin şartları sağlaması. Evi hâlâ elinizde tutmanız gerekmiyor.

Kapanış belgemi kaybettim, ne yapmalıyım? Title şirketinizden veya lender'ınızdan kopyasını isteyebilirsiniz. Ayrıca ilçe kayıtlarından (Harris County Clerk, Fort Bend County Clerk vb.) tapu kaydına ulaşabilirsiniz. Birinci dava için zaten belge istenmiyor.

Başvurduktan sonra parayı ne zaman alırım? Başvuru süresi bittikten sonra yönetici tüm başvuruları işleme alıyor, ardından mahkeme dağıtımı onaylıyor. Bu süreç genellikle aylar sürüyor. Hemen ödeme beklemeyin.

Başvurursam ileride dava açma hakkımı kaybeder miyim? Toplu dava anlaşmalarında, ödemeyi kabul eden kişiler genellikle o konudaki dava haklarından feragat eder. Bu durumu kendi özel şartlarınız açısından değerlendirmek isterseniz bir avukata danışın.

Nasıl ilerlemelisiniz

  1. Kapanış belgenizi (Closing Disclosure) bulun. Satın alma tarihi, fiyat ve komisyon bilgileri orada.
  2. HomeBuyerLitigation.com'a girin ve Texas için kapsam tarihini teyit edin.
  3. Uygunsanız formu doldurun — 25 Ağustos 2026, 23:59 CT'den önce.
  4. Ekranın çıktısını veya onay e-postasını saklayın.
  5. Takviminize 27 Ekim için not düşün ve ikinci davaya (HomeBuyerSettlement.com) da bakın.

Yasal Uyarı

Ben Texas lisanslı bir emlak danışmanıyım; avukat, mali müşavir veya hukuk danışmanı değilim. Bu yazı hukuki tavsiye değildir ve genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kendi uygunluk durumunuzu mutlaka resmi anlaşma sitelerinden doğrulayın. Tarihler, şartlar ve prosedürler mahkeme kararlarıyla değişebilir; bu yazının yayın tarihinden sonra güncelleme olmuş olabilir. Özel durumunuzla ilgili soru işaretleriniz varsa bir avukata danışın.

Yazının yayın tarihi: 20 Ağustos 2026.

Kaynaklar

Bu konuda kafanız karıştıysa veya kapanış belgenize birlikte bakmamızı isterseniz bana ulaşabilirsiniz.

Can Colpan — Executive Texas Realty (281) 774-8559 · info@cancolpan.com · www.cancolpan.com